@abogadodelmar

Me están llamando mis amigos los periodistas para consultar las consecuencias de los temporales en relación con la ley de costas.. Éste es uno de los reportajes hechos tras esas consultas. En este caso una consulta de 57 minutos de duración.

EL CONFIDENCIAL

https://www.elconfidencial.com/espana/comunidad-valenciana/2020-01-25/propiedad-temporal-ley-de-costas-dominio-publico_2426300/

La inédita serie de temporales deja a miles de casas del litoral al borde de la expropiación

La Ley de Costas considera de dominio público lo que quede dentro del límite marcado por las olas de cinco borrascas en los últimos cinco años. Desde 2017, el Mediterráneo ha vivido ya cuatro DANA.

Han corrido como la pólvora por las redes sociales esta semana varios vídeos en los que olas gigantescas de más de 14 metros rebasan edificios de apartamentos de cuatro alturas en Portocolom, Mallorca. El agua golpea las fachadas de las edificaciones, supera en altura y se adentra en las calles más cercanas al rompiente. En una de las azoteas, un grupo de jóvenes se divierte, entre sorprendido y excitado por la experiencia. “¡Ola! ¡Hostia! ¡Ola!”, se les oye gritar entre sonrisas resguardados en una terraza en tercera línea de costa, hasta donde llega la espuma salada del mar. Las imágenes se repiten en el paseo marítimo de Xàbia (Jávea), con el oleaje castigando el primer frente de viviendas; en las playas de las Arenas, la Malvarrosa o la Patacona de Valencia y Alboraia; o sobre los chalets a pie de playa de Cala s’Alguer en Palamós, en la Costa Brava gerundense.

Costas establece el dominio público marítimo-terrestre como el límite “hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos”

Kilómetros y kilómetros de franjas de costa urbanizada han servido de parachoques del mar Mediterráneo como consecuencia de las bajas presiones provocadas por la borrasca bautizada como Gloria. Que los climatólogos hayan comenzado a poner nombres propios a los temporales es todo un síntoma de que ya los perciben con capacidad para dejar una huella perdurable en forma de destrozos considerables, erosión sobre el territorio, millones de euros de pérdidas y hasta víctimas mortales.

Más allá del impacto durante varios días de la última borrasca, lo que no saben, seguramente, los jóvenes que se divierten sobre la azotea de su apartamento mallorquín es que apenas bastan cinco olas como la de Portocolom en un plazo de cinco años para que el terreno ganado por el mar, y con él la fila de edificios de apartamentos, sean susceptibles de ser considerados bienes de dominio público. Así lo establece la Ley de Costas en su artículo tercero, al definir la zona marítimo-terrestre, la ribera del mar, como “el espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos, de acuerdo con los criterios técnicos que se establezcan”.

Los criterios técnicos fueron desarrollados en el artículo 4 del Reglamento General de Costas que entró en vigor en octubre de 2014 a partir de la reforma de la ley impulsada por el Partido Popular en 2013. Aquella ley fue controvertida porque otorgó a miles de viviendas y edificaciones ubicadas dentro de los deslindes de la zona marítimo-terrestre, y con sus concesiones administrativas a punto de caducar, la posibilidad de renovarlas hasta 75 años más a partir de 2018, en un proceso bastante caótico y que todavía no ha finalizado.

El reglamento quiso también poner apellidos a ese abierto concepto de “hasta donde alcancen las olas”. Y para establecer el dominio público concretó que, además de considerar las variaciones del nivel del mar debidas a las mareas y el oleaje, el límite “será el alcanzado al menos en 5 ocasiones en un periodo de 5 años, salvo en aquellos casos excepcionales en que la mejor evidencia científica existente demuestre la necesidad de utilizar otro criterio. Para calcular el alcance de un temporal se utilizarán las máximas olas registradas con boyas o satélites o calculadas a través de datos oceanográficos o meteorológicos”, señala el texto normativo.

El litoral mediterráneo ha sufrido, solamente en los últimos tres años, cuatro grandes temporales en lo que se conoce como Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) con fuertes oleajes que han rebasado sobradamente muchos de los lindes del dominio público marcados hasta ahora. En enero de 2017, en abril y septiembre de 2018 y en enero de este año, la Agencia Estatal de Meteorología (Aemet) ha registrado temporales considerados históricos. Con la ley en la mano, bastaría una nueva borrasca con impacto sobre la costa y subidas del nivel del mar para que las Demarcaciones de Costas tuviesen la posibilidad de modificar decenas de lindes. La consecuencia es que amplias franjas de costa con solares edificados (apartamentos, viviendas, comercios) podrían ver alterado su régimen de propiedad, y sus actuales dueños sufrir una expropiación compensada con una concesión administrativa de un plazo no superior a 75 años o, en el caso de que la Administración Pública así lo considerase, verse afectados por una expropiación pagada en efectivo para construir una escollera o un paseo marítimo que ejerciese un papel de contención de las mareas.

El periodo de cinco años desde el punto de vista jurídico es poco. Los redactores de la ley no se imaginaban estos temporales”

“El periodo de cinco años desde el punto de vista jurídico es poco. Los redactores de la ley no se imaginaban que podían acontecer estos temporales con tanta frecuencia y con efectos tan importantes como el de 2017 o este último de 2020”, señala Jorge Olcina, catedrático de Geografía y director del Laboratorio de Climatología de la Universidad de Alicante. No obstante, también advierte que “desde el punto de vista ambiental” y “de salvaguarda de las personas” a la vista de lo que está aconteciendo con la climatología “es un tiempo bien estimado”. “Pero va a llevar consigo mucha complicación jurídica”, advierte sobre los posibles deslindes que se avecinan y los efectos que pueden acarrear sobre los actuales propietarios.

El equipo de Olcina, un científico muy crítico con la extensión generalizada de las concesiones en el dominio público que se hizo en la reformada Ley de Costas de 2013, ha estudiado bien las series atmosféricas de los últimos años. Sus análisis señalan que el calentamiento del Ártico está teniendo como consecuencia perturbaciones en la corriente de chorro en altura (9-11 kilómetros) con efectos sobre las borrascas del Mediterráneo, cada vez más frecuentes y virulentas. Las bajas presiones de las gotas frías, además, elevan de forma coyuntural el nivel del mar, lo que explica la invasión de las playas y las olas gigantes que desbordan los diques y paseos marítimos. La boya de Valencia, por ejemplo, tuvo esta semana su máximo registro histórico, con una ola que superó los 8,44 metros.

“Hay un riesgo enorme para la gente de perder la propiedad y el Estado, de forma muy intencionada, no está protegiendo a la gente”

El de las boyas es un factor clave, porque el Reglamento de Costasseñala que sirven como referencia para fijar límites de dominio público, un elemento a veces controvertido. “Se están registrando alturas de olas disparatadas. He tenido un caso de un deslinde que Costas hizo en Jávea en el que se usaron como datos estadísticos los de la altura de la boya de Valencia. Se aplicó el dato y se perdió la propiedad”, advierte José Ortega, un abogado que se ha especializado en pleitos con Costas y que ejerce de secretario de la Plataforma de Afectados por la Ley de Costas. Ortega explica que cuando una propiedad se convierte en demanial, la concesión se concibe como un pago en especie por la expropiación, pero que cuando una Administración o la propia Costas se quedan con el terreno para ejecutar algún tipo de obra de regeneración o protección de la ribera del mar, los precios que están pagando quedan muy lejos de lo que sería un activo inmobiliario con valor de mercado. “Tengo un caso de una persona a la que le pagaban 136 euros por su construcción. Hay un riesgo enorme para la gente de perder la propiedad y el Estado, de forma muy intencionada, no está protegiendo a la gente”, alerta.

La concesión no es automática

El abogado explica que la Ley de Costas deja muchas incógnitas abiertas para los propietarios con todas las papeletas para un deslinde. Cuando este se produce, al haberse modificado la zona marítimo-terrestre, la concesión no es automática. No es hasta que la petición “y oferta de condiciones de la Administración al peticionario” es aceptada por el Ministerio de Transición Ecológica, que debe hacerla pública, que se considera otorgado el derecho concesional. Sin ese papel, por ejemplo, con la ley en la mano no es posible la ocupación de cualquier edificación permanente. Esto genera situaciones de incertidumbre. En Arenales del Sol, en Elche, hay casi una veintena de torres de apartamentos con 800 propietarios que están esperando a que se legalice su situación tras un deslinde promovido por la Demarcación de Costas de Alicante. Según Ortega, Costas se está negando además a hacer mejores y obras de protección como espigones. “El agua está entrando y sin concesión, en cualquier momento pueden decirles que se tienen que ir”, afirma.

Jorge Olcina afirma que la comunidad científica lleva tiempo advirtiendo de lo que está ocurriendo. Que desde principios de siglo los temporales son cada vez más frecuentes y más violentos. “Tenemos que hacer una reflexión ciudadana porque estamos ante un problema serio que puede ir a más. Algunos de estos eventos tienen una intensidad brutal y no podemos esconder la cabeza debajo del ala”, sostiene. Recuerda que están proliferando los expedientes en los que se acaban produciendo indemnizaciones con dinero público o con seguros por daños. A su juicio, muchos deslindes van a ser inevitables y esto obliga a reflexionar para buscar nuevas fórmulas compensatorias. “Es duro decirlo, pero es así. Es verdad que la gente no quiere dejar de estar en primera línea, pero se podrían fomentar, por ejemplo, los canjes de terrenos o retranqueos pactados”, propone.

“La naturaleza está diciendo que hay zonas mal ocupadas en primera línea y se están generando problemas como consecuencia de los temporales que hay que solucionar. En España la propiedad del suelo es sagrada pero también es sagrada la vida de las personas. Las Administraciones Públicas tienen que ponerse manos a la obra”, dice Olcina.

@aoadodelmar

Ya he dicho en público y escrito muchas veces que el trabajo de los ingenieros de costas deja mucho que desear porque todo lo que han conseguido en su impetuosa carrera por completar los deslindes es generar innumerables bolsas de limbos jurídicos en los que quienes perdían sus viviendas quedaban en una  situación tan dudosa como insegura porque no había forma humana de que se les otorgara de oficio la concesión indemnizatoria que les correspondía por ministerio de la disposición transitoria primera, apartado cuarto, de la ley de costas. Tanto el reglamento de costas antiguo como el actual cargan a la Administración con la obligación de otorgar la concesión de oficio si los interesados no la solicitan dentro del plazo de un año desde la aprobación del deslinde. El problema es que a  la Administración  parece   que le encanta incumplir esta norma. Y le sale barato porque  que sus amigos los jueces le ríen las gracias y le perdonan todo, como a niños malcriados. Tengo por ejemplo la desgracia de conocer una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid denegando la concesión al propietario de un terreno en Maspalomas incluso a pesar de la obligación del Estado de otorgarla de oficio y a pesar de que el reglamento de costas  dice que la única posibilidad de que el interesado no la   reciba es la renuncia expresa (por suerte la sentencia no es mía).

Tengo una ligera idea de por qué pasa esto, al menos por  qué les pasa a los ingenieros de costas, porque lo de los jueces es inexplicable. La presente ley de costas es la primera que asigna efectos civiles al deslinde. Por lo tanto es la primera que arrebata la propiedad a los antiguos titulares y claro está que la primera que crea  la necesidad de un sistema de compensaciones. Pero los ingenieros de costas empezaron a tramitar los deslinde impulsados por la pesada inercia de la etapa anterior. En ella, puesto que sus  efectos eran puramente administrativos y no perjudicaban la propiedad, tampoco había razón para establecer compensación alguna. Cuando se encontraron con esta ley nueva siguieron  exactamente igual. Dibujaban la línea y se olvidaban de los desarreglos que con eso causaban en el régimen de propiedad.

Como ya saben los afectados, este sistema de compensaciones consiste en la concesión establecida en la disposición transitoria primera.

LO QUE DIJO EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL 

Ese  grupo de señores y señoras al que con bastante desacierto a mi juicio se llama Tribunal Constitucional, en su ya la famosa sentencia 149/91, tuvo  el mal gusto de declarar que la pérdida de la propiedad debida a un deslinde de la ley de costas no es una expropiación sin indemnización sino una expropiación con una indemnización en especie consistente en la ya famosa concesión. En la Primera Jornada de estudio de la ley de costas, organizada en Valencia por la Plataforma Nacional de Afectados por la ley de costas, ya tuve ocasión de maldecir un poco, acusando a los responsables de hacernos tragar que el valor de la concesión es igual al valor de la propiedad, lo que es lo mismo que releer el triste final de 1984 (Orwell) cuando el antiguo rebelde lobotomizado repite muy convencido que 2+2=5.

ALGO DE SACRIFICIO 

El 20 de enero de 2009 tuve el honor de hacer uso de la palabra en un debate en la comisión de peticiones del Parlamento Europeo con motivo de mi queja sobre aplicación abusiva de la ley de costas.  En él hice referencia a la  sentencia-chascarrillo de un juez de primera instancia muy relacionada con esto. La demanda, de forma juiciosa, reclamaba  al Estado que indemnizara a los particulares con una cantidad en dinero que cubriera la diferencia de valor entre la propiedad  y el de la concesión.

El juez, confundiendo quizá el pleito con un procesión de Semana Santa y a los actores con penitentes descalzos propinándose golpes de cilicio, desestimó la petición con un razonamiento que merece un marco dorado. Dijo que toda expropiación lleva consigo una cierta dosis de sacrificio. Por cierto, que no es esto lo que afirma el artículo 33.3 de la Constitución. El precepto habla expropiación acompañada  de justiprecio, que semánticamente es lo mismo que precio justo, y es lo que estaban pidiendo estos afectados. En ningún precepto  constitucional se pretende que los ciudadanos estén obligados a aceptar sacrificio alguno con motivo de una expropiación.

LOS TRIBUNALES VIENEN AL RESCATE

Pues bien, como ya escribí en un artículo anterior, el ingente cúmulo de negligencias a que han dado lugar los responsables de la política de costas ha vuelto materialmente imposible la gestión de las concesiones infemnizatorias. Digamos que de la misma forma que España no tiene dinero bastante para indemnizar por las expropiaciones masivas derivadas de la ley de costas (y por eso se sacaron de la manga el truco abstruso de las concesiones), tampoco la Administración tiene medios bastantes para gestionar la tramitación administrativa de las concesiones que debían sustituir al dinero.

Es decir, que por culpa del modo de proceder, no sólo negligente sino también ilegal, de los ingenieros de costas, hay un bloqueo pétreo del que no se sabe salir.

¿Cómo resolverlo? Absolutamente ningún problema. Para eso los ingenieros de costas tienen a sus amigos los jueces, y son los jueces los que se han puesto a salvar la situación sin que sus camaradas tengan que reconocer responsabilidad alguna.

Se hace de la siguiente manera:

Cuando un deslinde remete al interior la ribera del mar, si ya había otro aprobado, los terrenos que por primera vez pasan al dominio público deben recibir la concesión de treinta años prorrogables por  otros treinta que prevé la disposición transitoria primera, apartado primero, de la ley de costas. Al someter a aceptación del interesado el pliego de condiciones, los ingenieros de costas siempre imponían como fecha de inicio del cómputo del plazo concesional la de aprobación del deslinde. Los interesados reclamaban judicialmente que el cómputo debía iniciarse desde el otorgamiento de la concesión y la Audiencia Nacional siempre les daba la razón.

Hasta que dejó de dársela. Esto sucedió cuando Sus Señorías decidieron pegar  un bandazo histórico y adoptar el criterio contrarío. A partir de entonces, sin importarles la seguridad jurídica generada por sus decisiones anteriores, dejaron una y otra vez que las demandas nuevas, que confiaban en aquella doctrina tan pacífica,  se estrellaran contra el muro de hormigón armado del novedoso criterio del tribunal.

¿Y por qué ? Fácil. Porque es la única forma de salvarles la cara a los ingenieros de costas sin que se entere nadie. Si el cómputo del plazo de la concesión comienza a contar desde el deslinde, eso significa que desde el deslinde  hay concesión. Si desde el deslinde hay concesión, eso significa que ninguna necesidad hay de tramitarlas, y de esta manera se dispensa graciosamente y de un plumazo a los ingenieros de costas de incoar y resolver docenas de miles de expedientes.

Claro está que esto conduce a una situación casi metafísica y sin parangón en el derecho comparado: La concesión administrativa que al mismo tiempo existe (pues así lo ha dispuesto la Audiencia Nacional) y no existe (puesto que ni ha sido otorgada ni entre otras cosas se sae nada  del pliego de condiciones por el que debe regirse).

Como anécdota refiero aquí el caso de un grupo de afectados que fue a la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar para consultar si tenían derecho a la concesión ¡La cara que se les quedó cuando les contestaron que no solamente tenían derecho a lella, sino incluso que eran titulares, sin saberlo, de la concesión misma desde la aprobación del deslinde!

El argumento que emplea la Audiencia Nacional para dar sustento a este modo de resolver la cuestión no puede decirse que sea precisamente brillante.  Pretenden Sus Señorías que iniciar el cómputo de la concesión coincidiendo con su otorgamiento podeia lesionar el derecho de igualdad de otros afectados (hipotéticos e inespecíficos) en el caso (por comprobar) de que alguno de ellos s hubiera sido diligente y hubiera solicitado  la concesión dentro del año siguiente a la aprobación del deslinde. En tal caso (imaginario y supuesto), el recurrente ( que reclama  varios años después de aprobado el deslinde) habría obtenido una concesión por plazo en la práctica superior al de su (supuesto e hipotético) vecino..

Pero  los magistrados que escriben esas sentencias  conocen divinamente el reglamento de costas y saben igual de divinamente que tanto el antiguo como el nuevo mandan  que la Administración otorgue la concesión de oficio cuando los interesados no la han solicitado dentro del plazo de un año a partir del deslinde, como he adelantado. Por tanto, lo siento en el alma pero no tienen ni un poco de razón. 

Así pues, la situación de desigualdad y privilegios indebidos a que se refiere esta doctrina judicial, si existiera tal desigualdad, sólo se debe al olímpico e inaceptable desprecio de los ingenieros de costas hacia una obligación que no puede estar más clara en el reglamento de costas y que incumplen sistemáticamente porque les da la gana de hacerlo. Claro que la Audiencia Nacional  no puede aludir a esta norma del reglamento de costas porque sus sentencias tienen por finalidad  (o por consecuencia) resolver la horrible situación creada por su incumplimiento. Así que todo se reduce a  fingir la inexistencia de una norma que tienen la obligación de aplicar.

BIENVENIDOS AL NUEVO LIMBO JURÍDICO  

Entre los afectados, la disposición adicional séptima de la ley 2/2013, de reforma de la ley de costas es ya tan famosa como Manolo el del bombo. Debo decir que pasados cinco minutos de su lectura me di cuenta de que era ostentosa y diría que chulescamente contraria a la Constitución. El artículo 132.2 de ésta última dice que, entre otras cosas, las playas y la zona marítimo terrestre constituyen dominio público. Lo que pretende  esta ley es que determinados espacios previamente deslindados como zona marítimo terrestre o playa no son dominio público, y a mí me parece que no cabe una rebeldía más grosera contra eso que llaman la norma suprema . Lo que pasa es que no me extrañó mucho porque la técnica jurídica del conjunto de la ley de reforma da ganas de llorar.

El partido socialista formuló recurso de inconstitucionalidad de varios artículos y disposiciones, entre ellos la adicional séptima. Y el Tribunal Constitucional volvió a hacerlo y se superó: Un número de saltimbanquis de circo incluso más meritorio que el del tratamiento de las concesiones indemnizatorias.

Este espectáculo de ingenio está plasmado en la sentencia de 5 de noviembre de 2015.

Vamos a ver: Yo creo que lo que he explicado se entiende estupendamente: La Constitución dice que la zona marítimo terrestre y la playa son dominio público y la ley de reforma que determinados espacios delimitados como zona marítimo terrestre o playa no son dominio público. Con el mayor respeto a estas profesiones y oficios, un taxista lo entiende, un charcutero lo entiende, un empleado de correos lo entiende, un neurocirujano lo entiende y todo el mundo lo entiende, pero ese grupo de señores y señoras  a quienes sin ninguna razón se les llama Tribunal Constitucional no lo entiende o pretende no entenderlo.

Lo que escribieron en aquella sentencia para enmarcar es que no se puede excluir terrenos del dominio público sin acudir al expediente de desafectación recogido en el artículo 18 de la ley de costas (lo que efectivamente es razonable), pero a continuación, en lugar de decidir con toda lógica y todo sentido lo único que cabía decidir, esto es la inconstitucionalidad de la disposición adicional séptima, hacen el numerito de circo de escribir que se declara conforme con la Constitución siempre que se interprete en el sentido de que esos terrenos tendrán que ir a un proceso de desafectación. Un proceso que ni se ha hecho ni se hará porque somos lo que somos y vivimos en el pais en el que vivimos. Lo nuestro es dejarlo todo a medias. Es como un vicio que parece hacernos disfrutar.

Y de aquí el nuevo limbo jurídico. De la misma forma que las docenas de miles de propietarios que perdieron su casa pero sin ninguna razón conservan la llave después del deslinde, así también sucede a los propietarios beneficiados por la disposición adicional séptima, cuyas viviendas están en el dominio público sin que se haya procedido a la desafectación y también conservan las llaves de sus casas sin que se sepa por qué o con qué derecho.

Esto es pura y simplemente el circo de las maravillas. Pasen y vean: 

—Propietarios cuyos terrenos han sido incorporados al dominio público y por lo tanto han dejado de serlo pero al mismo tiempo continúan siéndolo o al menos se comportan como si lo fueran. 

—Concesiones administrativas que existen y al mismo tiempo no existen.

—Propietarios cuyos terrenos han sido declarados excluidos del dominio público pero  al mismo tiempo siguen perteneciendo a él y continúan  unan siendo propietarios o al menos de portan como si lo fueran porque al mismo tiempo lo son y no lo son.

¿No es adorablemente surrealista? 

José Ortega

ABOGADO

Derecho de costas marítimas
Plaza Mariano Benlliure 21
El Puig, 46540 Valencia
Tf 961471097 fax 961471287

MESA PARA DOS

septiembre 19, 2018

@abogadodelmar

El restaurante está a rebosar de comensales ruidosos. Yo creía que un establecimiento de la playa como ése podría haber cerrado después de hacer el agosto en agosto, como quien dice. Pero no es así. Más bien todo lo contrario.

Me aproximo a la barra y pregunto a quien me encuentro al otro lado si tiene una mesa para dos. Como es habitual en estos casos me pregunta si tengo reserva y ante la respuesta me dice que nanai y yo me dispongo a una retirada estratégica.

Pero acierta a pasar por allí el propietario y acercándose a mi, me abraza afectuosamente y yo a él. Le cuento mi pena, pone cara pensativa, echa un vistazo al atestado salón y al momento me señala la mesa que podemos ocupar.

Al sentarme dirijo una mirada al camarero de más allá de la barra como diciendo otra vez será. Poco después, al pagar la cuenta, me encuentro con un sustancioso descuento .

Claro que todo esto tiene una explicación. Cuando establecí contacto por primera vez con esta familia, tenían orden de derribo del restaurante. La resolución era firme y realmente, con arreglo a los protocolos ordinarios de la práctica del Derecho no había nada que hacer. Esto era justamente lo que les había dicho su abogado, que debía ser un hombre cabal y no un insensato como yo.

Como los asuntos imposibles me estimulan, acepté el encargo de salvar el restaurante y vamos a decir que tuve suerte, por explicarlo de forma que no suene presuntuosa. El caso es que la familia pasó de no tener más perspectiva que las lagrimas, la humillación y el paro (o si acaso malvivir cogiendo naranjas como jornaleros), a dirigir un negocio que funciona creo que bastante mejor que bien porque cada vez que se me ocurre asomar por aquí la nariz encuentro el local a rebosar, y cada vez veo más caras nuevas entre los camareros porque la plantilla crece sin parar.

Yo, queridos amigos, estoy acostumbrado a ser acosado y traicionado, y perfectamente adaptado al desagradecimiento. La pasada primavera, en concreto, he sido objeto de una traición a mi juicio particularmente mezquina y muy dolorosa por parte de quienes creía que eran como de mi misma familia y yo de la suya. He sido abandonado a mi suerte y he recibido puñaladas de personas en las que tenía confianza ciega.

Mientras comía en aquella mesa para dos, me venía a la memoria alguien que llegó a decir por cámara en el rodaje de un documental, bastante emocionado, “yo sé bien que si no fuera por José Ortega mi casa hace tiempo que estaría en el suelo” (casa que aún sigue en pie, dicho sea de paso).

El dueño de este establecimiento está en una situación idéntica . También él puede decir “si no fuera por José Ortega sé bien que hace tiempo que mi restaurante estaría en el suelo”. Pero su pago no es la traición, sino el agradecimiento, la amistad y el afecto

Comprendéis entonces la sencilla sensación de plenitud en la que experimenté al sentarme a aquella mesa.

José Ortega

 

Playa del Albir, Alicante

@abogadodelmar

La fecha terrible ya está aquí. Sólo quedan unos días y aún temo que algunos de las docenas de miles de afectados por la ley de costas no hagan lo debido antes del fin y pierdan todo derecho sobre sus viviendas.

En mi carácter de secretario y asesor jurídico de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas me siento responsable de que todo vaya bien para todos a lo largo y ancho de las costas de nuestra amada patria. Por eso me atrevo a dar unos últimos consejos personalizados, a saber:

 CIUDADANOS QUE TIENEN UNA CONCESIÓN ANTERIOR A LA LEY DE COSTAS

La sorprendente novedad de la disposición transitoria decimosexta del reglamento de costas, con arreglo a la cual estas concesiones terminan el próximo 28 de julio pero pueden ser prorrogadas de conformidad con el artículo segundo de la ley de reforma, es muy bienvenida aunque puede resultar engañosa. La razón es que estas concesiones se dieron para usos residenciales y la única excepción de la ley de costas a la prohibición de tales usos en el dominio público marítimo terrestre son las concesiones indemnizatorias de su disposición transitoria primera.

Resulta que la regulación de las prórrogas para este tipo de concesiones está en el reglamento, no en la ley. El reglamento lo hace y deshace el Gobierno sin necesidad de contar con el Parlamento. Con el actual Gobierno yo no estaría tranquilo. En cualquier momento podría suprimir esta norma permisiva, y éste es un motivo adicional para que este grupo de interesados pida la prórroga e la concesión, ya que una vez obtenida la misma la Administración debe acudir para su revocación a un procedimiento complicado.

Muchas veces me preguntan si la Administración puede denegar las prórrogas. El propio reglamento de costas afirma que éstas se otorgarán salvo que se haya declarado la caducidad de la concesión.

CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS INSCRITOS AMPARADOS POR EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA DESDE ANTES DE LA LEY DE COSTAS

Quienes se encuentren en esta situación deben movilizarse a gran velocidad y con eficacia. Nada de confiar en la fuerza de la inscripción registral, y la razón es muy simple: Desde la publicación de la Constitución, y mucho más desde la ley de costas, toda la propiedad que se encuentre en el dominio público marítimo terrestre pertenece civilmente al Estado. Esta realidad es inútil discutirla. Simplemente es así y hay que aceptar que todo lo que cabe es reclamar la correspondiente indemnización por la expropiación.  En el caso de este grupo de propietarios, la indemnización  es una concesión de treinta años contados a partir de la entrada en vigor de la ley de costas. Para ellos es urgente pedir la concesión antes del 28 de julio. Si no lo hacen, se quedarán pasando la mano por la pared, pues ya no tendrán derecho a la prórroga de 75 años (pues la prórroga hay que pedirla antes del vencimiento de la concesión).

CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS INSCRITOS AMPARADOS POR EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA DESDE ANTES DE LA LEY DE COSTAS

Este grupo de afectados en teoría no tiene derecho a indemnización ni concesión de clase alguna. No obstante un buen abogado Sabrá encontrar las razones para demostrar lo contrario.

CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS PERO SIN TÍTULO INSCRITO

Como en el caso anterior, la ley no les reconoce ningún derecho. Sin embargo un buen abogado puede obtener resultados, en especial fundándose en la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

CIUDADANOS QUE TIENEN PROPIEDAD Y AL MISMO TIEMPO CONCESIÓN, AMBAS ANTERIORES A LA LEY DE COSTAS

Ésta es una situación paradójica pero que se da en bastantes casos. Frecuentemente se origina cuando, tras aprobarse un deslinde antiguo, el Jefe de Costas venía a asustar a los afectados  sin ninguna razón diciéndoles que sólo podían continuar con su ocupación solicitando una concesión. En estos casos, los interesados deben hacer valer su título de propiedad, y como hay que argumentarlo bien de nuevo recomiendo consejo legal.

CIUDADANOS QUE HAN PERDIDO SU PROPIEDAD POR PRIMERA VEZ CON UN DESLINDE DE LA VIGENTE LEY DE COSTAS

No tienen que preocuparse por el 28.07.2018. Sus treinta años empiezan a contar desdel deslinde

José Ortega

ABOGADO
Derecho de costas marítimas
Plaza Mariano Benlliure 21, El Puig
46540 Valencia
Tf/fax 961471097

@abogadodelmar

oConozco desde noviembre de 2005, cuando me fue confiada la defensa,  la absurda situación del deslinde del barrio marítimo de Oliva, incluido dentro del dominio público de manera tan arbitraria como incomprensible mediante una resolución de 7 de octubre de 1947 . Mi buen amigo Martí Deveses, excelente maestro de abogados y presidente de la asociación de vecinos hasta su fallecimiento, me exigió, me empujó y me estimuló a la hombrada casi milagrosa que era la anulación de aquel deslinde. Siendo sensible a sus deseos, inicié una investigación detectivesca de meses por entre legajos antiguos y textos legales polvorientos hasta dar con la clave que me permitía demostrar que la correspondiente resolución había sido dictada sin procedimiento y con vicios sobrados para ser anulada. La Audiencia Nacional admitió a trámite el recurso aunque la sentencia lo declaró inadmisible por la única y más que dudosa razón del mucho tiempo transcurrido. 

El tiempo nos ha llevado hasta las fechas en las que nos encontramos, julio de 2018. Se trata de un momento crítico porque el día 28 se cumplen 30 años de la ley de costas y muchas concesiones se acaban. En concreto las pertenecientes a dos grupos: Las anteriores a la propia ley  (reguladas en la DT decimosexta del reglamento de costas) y las recogidas en su  DT primera, apartado segundo. Por tanto, es preciso reclamar lo que en cada caso proceda. En unos casos la prórroga del artículo 2 de la ley de reforma de la ley de costas, y en otros la propia concesión y también la prórroga (si de dan las condiciones legales para obtener la primera).

La situación de los vecinos de Oliva respecto a este acuciante problema es tan variada como equívoca. Siendo cierto que las viviendas de la calle Virgen del Mar se encuentran en el domionio público, también lo es que en los últimos años la Jefatura de Costas no sólo no ha iniciado una sola actuación tendente al derribo, sino que solía autorizar las obras de reforma sólo con una certificación del Ayuntamiento confirmando que el proyecto se ajustaba al planeamiento.

Personalmente, mi sorpresa ha sido encontrar que algunos vecinos son titulres de una concesión anterior a la ley de costas que ahora es preciso (y  urgente), renovar. Yo no pensaba que eso era así, puesto que cuando examiné el acta de replanteo sobre el terreno del deslinde de 1947, pude comprobar que los hitos se situaban en las esquinas interiores de diversas viviendas y propiedades preexistentes, lo que indica que el terreno sobre el que se alzaban era perfectamente privado antes del deslinde. La conversión de estas propiedades en concesión a partir de la entrada en vigor de la ley de costas podía ser una consecuencia que estuviera clara en mi mente, pero nunca he creído que ésta fuera también la idea de la Administración. En cuanto a las concesiones anteriores incluso al primer deslinde, es algo que por lass razones dichas no he terminado de entender.

En todo caso, es dramáticamente urgente  reclamar los derechos que en cada caso correspondan.  No obstante, aquí es donde nacen los problemas, porque cada vecino tiene una situación, una documentación y una historia diferente. A saber: Los hay que están en posesión de una escritura de propiedad pero la Jefatura de Costas exige nada más y nada menos que renuncia a la misma y que los interesados soliciten una concesión, con las tenebrosas advertencias correspondientes en caso de desobediencia. Los hay que tienen una concesión anterior a la ley de costas y han de reclamar su prórroga. Los hay que tienen escritura de propiedad y al mismo tiempo (extraño pero cierto)  documento de concesión. Los hay que no tienen nada y han de argumentar en derecho lo preciso para que la Administración les otorgue una concesión.  Los hay que tienen escritura de propiedad no inscrita. Los hay que tienen escritura inscrita pero quien era titular en el registro de la propiedad a la entrada en vigor de la ley de costas ha muerto.

Hace tiempo solía yo repetir que la lucha colectiva contra la ley de costas no se podía llevar adelante con éxito sin inteligencia. En este momento de urgencia grave para los vecinos de Oliva digo que la adecuada defensa de sus derechos concesionales no puede llevarse adelante sin rigor.  En este caso rigor documental y rigor en las razones y argumentos legales.

El 28 de enero de 2018, después de una primera oleada de solicitudes de prórroga, publiqué en mi blog y en la web de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas un artículo llamado 2018: HOLOCAUSTO FRENADO

https://costasmaritimas.wordpress.com/2018/01/25/2018-holocausto-frenado

En él aludía a la coyuntura que está a punto de consumarse y advertía  del riesgo de tratar el tema con frivolidad pensando que las gestiones a desenvolver podrían ser solventadas mediante uno o dos escritos tipo para dirigir a la Administración. Esa fórmula sería desde luego divina en el caso de que los escritos en cuestión  tendieran a solventar una o dos situaciones uniformes, pero no el abigarrado mosaico de las que pueden darse.

Para ir al grano: La Administración no va a regalar un concesión por su divina benevolencia sólo con el único requisito de que el vecino así lo solicite, y menos con el actual gobierno socialista. Una vez, con motivo de un escrito judicial, contabilicé hasta nueve posibles situaciones distintas de los particulares después de un deslinde (incluyendo no sólo la concesión indemnizatoria sino también el derribo). Quien no tenga concesión ni propiedad , está obligado a desplegar los argumentos legales  precisos para convencer a la Administración de que debe otorgársela. Quienes hayan obtenido su título por donación o herencia y se limiten a presentar una solicitud tipo, pueden encontrarse sin nada. Los vecinos que estén en esa situación deberían consultar su tema a algún abogado que exponga las razones legales que permitan superar ese grave inconveniente. Quienes son propietarios en la actualidad pero no lo eran a la entrada en vigor de la ley de costas, también pueden encontrarse sin nada y también deberían consultar con un abogado capaz de aportar los argumentos correspondientes. Quienes se encuentren en la rara situación de tener escritura y al mismo tiempo concesión, deben optar entre un título y el otro y presentar argumentos y razones distintos según sea su opción. Quienes tengan escritura no inscrita en el registro de la propiedad tendrán que esforzarse en convencer a la Administración con argumentos extraordinariamente convincentes porque ellos están abonados a los artículos 32 de la ley hipotecaria y 606 del Código Civil (lo no inscrito no afecta a tercero). Quienes tengan inscrito pero hayan comprado después de la ley pueden encontrarse con que la Administración sólo está dispuesta a otorgar la concesión a quien era titular registral en el momento de su entrada en vigor. Si éste último ha fallecido, los problemas pueden set insuperables salvo que la cosa se sepa explicar bien.

Como Abogado, por razones elementales de deontología profesional, ni puedo ni debo decirle lo que deben hacer o de lo que se deben abstener a los afectados que no me hayan hecho una consulta personal. No obstante, como secretario y asesor jurídico de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas, es mi responsabilidad proteger y advertir a los asociados, como lo es el colectivo de Oliva desde la fundación de la Plataforma. Hoy mismo, en una agradable conversación, la Sra. Presidenta me ha acordado esa obligación. Y también, por supuesto, debo informar adelantándome a los acontecimientos en virtud de mi carácter de Abogado de la asociación de vecinos, pues continúo en ese carácter según también acaba de decirme la Sra. Presidenta en la misma conversación.

Y en lo que se refiere a advertencias y cuidados, cuando antes he aludido a dos tipos de situaciones en las que los afectados se pueden quedar sin nada, añado que esa nada no puede prolongarse indefinidamente porque las ocupaciones del dominio público, o bien se legalizan mediante concesión, o bien serán objeto de recuperación posesoria que terminará con algo tan triste y doloroso como una demolición. 

Cierto que no estuve presente en la recientísima asamblea donde se habló de todo, a fin de  informar a los vecinos en estos mismos términos, lo que habría sido mucho más práctico y, en su caso, habría permitido que los afectados llevaran sus papeles sin esperar a más, ya que cada minuto cuenta. Debo decir en mi descargo que  mi ausencia se debió a que, pese a mi carácter de Abogado de la asociación (y de la Plataforma), no fui invitado. 

 

José Ortega

Abogado

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@abogadodelmar

O yo no he aprendido nada en esta vida o mañana Pedro Sánchez anunciará el nombramiento de Cristina Narbona como Vicepresidenta primera del gobierno.

Anuncio como consecuencia de ello muy, pero que muy malos tiempos para los afectados por la ley de costas.

Los antecedentes que me llevan a esa convicción son los siguientes

-Narbona fue ministra de Medio Ambiente del primer gobierno de Zapatero. Nada más llegar anunció que su principal compromiso en materia de costas sería limpiar el dominio público de ocupaciones ilegales. Para ello nombró Director General a un señor de Las Palmas llamado José Fernandez. Lo más dulce y cariñoso que se puede decir de él es que es un tipo duro e inflexible.

Ya entonces escribí que el concepto que tenía Narbona de ocupaciones ilegales requería la urgente intervención de un médico porque le tiraba a todo. Para Fernandez las concesiones indemnizarorias de la disposición transitoria primera de la ley de costas no existían. Durante una reunión me dijo que la ley no admitía usos residenciales en el dominio público y punto. Entre sus antecedentes personales de interés se cuenta que en los noventa había sido expulsado de su cargo de Jefe de Costas de Las Palmas por adjudicar sin concurso una obra pública a la sociedad Puerto Rico SL o SA (da igual), propiedad de su padre. Sé que Fernández profesa un especial afecto por mi persona. Cuando me contrataron para defender los 95 comercios del Anexo II de la Playa del Inglés, tuvo el buen gusto de darme la bienvenida en el diario digital Maspalomas Ahora.

-En septiembre de 2006 los vecinos del poblado de El Golfo, en Lanzarote, me llamaron para que les ayudara en un deslinde que se comía la totalidad de la malla urbana, afectada por la servidumbre de protección. Estaban muy asustados y angustiados. Narbona apareció por allí con motivo del día mundial de la biosfera y cuando los periodistas le preguntaron por el deslinde, respondió que no entendía por qué los vecinos habían tenido que contratarme puesto que el Gobierno ya cuidaba de los intereses generales(sic).

–En otoño de 2007 el entonces periodista de El País Rafa Méndez comienza una serie de reportajes sobre la política de costas de la interesada. Como no aparece muy bien parada, durante una reunión de socialistas en el palacio de las ciencias Príncipe Felipe expresa, contrariada, su parecer de que con esos reportajes los la están quemando y le están haciendo la cama los suyos (fuente: Diputado regional del PSOE).

–Ante su dureza y su carácter inflexible, muchos alcaldes de Castellon interceden ante el Ministro castellonense Jordi Sevilla para que su compañera afloje un poco y se digne recibirlos. Narbona, titular de una soberbia legendaria , no hace ni una cosa ni la otra (fuente: Miembro del gabinete de Jordi Sevilla).

-En enero de 2008 reuní a todos los colectivos de España a los que estaba defendiendo y fundé la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas. Lo que dio lugar a un revuelo mediático. Ese mismo mes Narbona dijo a los medios de comunicación que la Plataforma era una herramienta arrojadiza encubierta del PP lista para ser lanzada contra el PSOE en las inminentes elecciones de esa primavera.

–No fundé la Plataforma para matar el aburrimiento ni para crear un foro de debate, sino para cambiar las cosas y sabía perfectamente lo que tenía que hacer. El uno de febrero presenté ante el Parlamento Europeo mi queja extensa por aplicación abusiva de la ley de costas. Narbona debió ponerse intranquila porque cuando estaba en el hotel de Bruselas un periodista del Levante me llamó para decirme que la eurodiputada socialista Maruja Sornosa se había ofrecido en prensa a ayudarme en mis gestiones a cambio de no presentar la queja. A la mañana siguiente, mientras caminaba hacia el Parlamento Europeo para registrarla, Sornosa me llamó por teléfono tratando sin éxito de persuadirme de que me detuviera.

–El 20 de enero de 2009 fui invitado por la comisión de peticiones a defender oralmente mi queja y conseguí terminar una intervención de cinco minutos a pesar de la interrupción del diputado verde Hammertein, que trató de hacerme callar con el mismo resultado que Sornosa cuando había intentado pararme.

–En febrero de 2008 viajo a Canarias para dar a conocer la Plataforma y ofrezco ruedas de prensa en Santa Cruz de Tenerife, Arrecife de Lanzarote, Los Llanos de Aridane (La Palma) y Puerto del Rosario (Fuerteventura). La respuesta del delegado del gobierno en Canarias es que “Costas va a aplicar una política de pico y pala”.

–El 26 de marzo de 2009 el pleno del Parlamento Europeo aprueba el informe Auken, dando la razón a la queja de la Plataforma (en realidad la había presentado en nombre de los doce colectivos porque la Plataforma no llegó a constituirse como asociación hasta abril).

–Zapatero vuelve a ganar más elecciones pero ya no cuenta con Narbona para su nuevo gobierno. Incluso desaparece el Ministerio de Medio Ambiente como tal.

–En mi nueva comparecencia ante el Parlamento Europeo, en mayo de 2011, compruebo que ha surgido un buen número de imitadores de mi trabajo que también llevan allí sus quejas, y el gobierno de España es humillado en el debate de la tarde, cuando los eurodiputados británicos censuran con dureza la actitud de la Directora General Alícia Paz, cuya comparecencia se había reclamado para dar explicaciones.

–La llegada del PP al gobierno trae consigo una nueva actitud que se hace notar especialmente en Canarias, donde numerosos poblados marítimos tradicionales están amenazados.

–En mayo de 2013 Cañete se saca de la manga una reforma de la ley de costas que contiene una serie de aparentes errores técnicos incomprensibles y algunos favores especiales cuyo descaro causa vergüenza (me refiero al tratamiento especial de Formentera).

–En octubre de 2014 el gobierno aprueba un nuevo reglamento de costas que resulta más benévolo que el de 1989 en algunos aspectos , especialmente la nueva disposición transitoria decimosexta, que de forma inesperada admite que las concesiones anteriores a la ley de costas puedan acogerse a la prórroga del artículo Segundo de la ley de reforma.

–A instancias del PSOE, el Tribunal Constitucional declara la nulidad de algunas regulaciones de la ley 2/2013, de reforma de la ley de costas. Brilla con luz propia, por su justicia, la anulación del ridículo trato especial de Formentera.

La doble circunstancia de la llegada al poder del PP y la crisis económica paralizó numerosas intervenciones en la costa de Canarias, entre ellas La Bombilla, en La Palma, donde había la previsión de derribar cuatrocientas viviendas y reducirlas a grano fino junto con los callaos (pedruscosdelavasolidificada) para imponer una playa artificial donde la naturaleza no la quiso.

Temo que el regreso de Cristina Narbona venga marcado por el signo de la venganza y alentado por el resentimiento.

Temo que designe a un ministro al que le vaya la marcha y que el ministro rescate a José Fernández, si aún vive, como Director General.

Temo que se derogue la reforma de la ley de costas (aunque por ser una norma de rango legal le corresponde al Parlamento hacerlo).

Temo que se suprima el reglamento de costas de costas y se elabore otro mucho más duro, o al menos que se enmienden sus aportaciones más bondadosas.

Temo una oleada de derribos en Canarias y que el nuevo gobierno retome los proyectos de obras pendientes.

Vienen tiempos malos. La Plataforma no nació porque sí, sino porque Cristina Narbona estaba apretando las clavijas hasta extremos insoportables.

Esos momentos duros pueden volver, centuplicados por el orgullo herido de una persona con un ego mayor que una vaca, y el mejor consejo que puedo dar a los afectados es que busquen refugio y protección en la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas.

José Ortega

Abogado

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2018: HOLOCAUSTO FRENADO

enero 25, 2018

@abogadodelmar

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Playa de Babilonia en Guardamar

2018 ya está aquí, y con él ha llegado el final del plazo de las concesiones anteriores a la ley de costas. La antigua disposición transitoria decimocuarta del reglamento de costas de 1989 ya se descolgó con la salidita de que, puesto que el plazo máximo de concesión recogido en la ley era de treinta años, las otorgadas con anterioridad serían reducidas en su duración a treinta años a partir de la entrada en vigor de la ley de costas. De ahí la terrible fecha de 28 de julio de 2018, en la que se supone que tendría que sobrevenir el holocausto.
Esa disposición transitoria siempre me pareció una chulería intolerable del gobierno (o más bien de los ingenieros de costas autores del reglamento): Si el propio gobierno nos reconoce mediante concesión válidamente otorgada un derecho de ocupación que en la mayoría de las ocasiones lo era por plazo indefinido, no puede el mismo gobierno más tarde pisotear ese derecho por más Boletín Oficial del Estado que quiera utilizar a fin de proporcionar al despojo de una apariencia de legalidad. Recuerdo que la ley de costas no establece ninguna limitación de ese tipo y recuerdo también que todo reglamento se limita a ser una mera herramienta de trabajo para el desarrollo de la ley que no habilita al gobierno para introducir regulaciones nuevas, y mucho menos si son restrictivas de derechos individuales. El gobierno (los ingenieros de costas), actuando como una banda de malhechores, utiliza todos los privilegios a su alcance para privar a los ciudadanos de sus derechos de modo ilegítimo y sobre todo haciendo cuanto sea posible para tornar invisible el escándalo. En especial el BOE, porque si la letra impresa siempre ha ejercido una incomprensible fascinación en los humanos, el mero hecho de que esa misma letra impresa venga recogida en en el BOE tiene la dudosa cualidad de ponernos a (casi) todos a hacer el paso de la oca, sea lo que sea lo que haya escrito ahí.
Y sin embargo, el hiperdecente BOE, que debía ser espejo de lo que Kant definió como el deber ser de, también ha sido degradado al estado de herramienta para el robo, el hurto o la apropiación indebida, porque el Estado no puede limitarse a decirle al ciudadano es que resulta que me lo he pensado mejor y ahora creo que puede ser buena idea quitarle a usted la concesión porque me da la gana.
Perdamos el temor reverencial y el miedo cuasirreligioso a lo que aparece en el BOE: Los reglamentos los escriben y deciden los técnicos y los aprueba el Consejo de Ministros. No son más que decisiones administrativas, aunque adopten la forma de disposiciones generales y tiendan a confundirse con las leyes.
Y por todo eso, en aquellos años yo siempre exigía una compensación por ese corte súbito de derechos.
Con el tiempo, la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas se presentó en el Parlamento Europeo para darles a los ingenieros de costas y al gobierno un susto más mortal que Freddy Kruger recién levantado de la cama, y como resultado se consiguió la reforma de la ley y un reglamento nuevo. Yo tenía la esperanza de una revisión de la desafortunada disposición transitoria decimocuarta de éste último. Como ya he dicho la redacción pretendía justificar la reducción a treinta años de las concesiones en el límite máximo de la ley de costas, fijado en treinta años, y como la reforma lo ampliaba a setenta y cinco, confiaba en una especie de regla de tres que transformara la reducción a treinta años en otra de setenta y cinco, o si acaso un poco menos para no abusar.
Sin embargo, ese cambio no vino. Lo que vino, en cambio, fue algo mucho mejor y por mi parte muy inesperado, como es la posibilidad de prórroga de estas concesiones. Así viene recogido en la actual disposición transitoria decimosexta y más específicamente en el artículo172 del reglamento de costas. O sea que el holocausto de 2018 muestra una agradable y bienvenida tendencia a no existir.
En estos días estamos trabajando desde el despacho para conseguir las prórrogas en las mejores condiciones, y también para sortear y resolver los problemas individuales derivados de tropiezos como por ejemplo un expediente de caducidad. La buena noticia de este derecho inesperado no debería conducir a los interesados a la euforia y sobre todo a la errónea creencia de que para obtener los resultados apetecidos es suficiente rellenar un formulario impersonal o una plantilla. La decepción causada por la ligereza, el atolondramiento y el exceso de confianza puede estar a la vuelta de la esquina.
En todo caso, la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas puede sentir legítimo orgullo ante estos resultados. La grandeza de lo sucedido se expresa con sencillez si digo que miles de ciudadanos que ni si quiera saben quiénes somos se van a beneficiar de nuestro sacrificio, nuestra lucha y nuestro buen hacer.
En estos días la Plataforma es más que nunca un modelo de conducta y un ejemplo de éxito en la lucha de la sociedad contra el Estado

 

José Ortega, bogado

Fundador de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas

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Cuestiones muy tontas de la servidumbre de protección

Lo que saben los ciudadanos de la servidumbre de protección es que es una franja de terreno en la que no se puede construir nada nuevo ni ampliar lo construido. Cada uno de los conflictos originados en torno a ella tiene que ver con el derecho a construir y sobre todo con el derecho a reformar, que padece una frontera borrosa entre lo que se puede y lo que no se puede hacer.
Lo que creo que muchos ignoran es que en la servidumbre de protección el uso residencial está prohibido. Sí, prohibido. Significa que no puede haber nadie viviendo en ese espacio. Podrá haber talleres de reparación de automóviles, expendedurías de carne de caballo o farmacias, pero no viviendas.
¿Cómo es, entonces, que todo el mundo continua viviendo en sus casas a pesar de que se encuentren en esa franja de protección? Merced a los derechos transitorios recogidos en la ley de costas. De la misma forma que se toleran los edificios construidos legalmente antes de su entrada en vigor, también se toleran los usos residenciales cuando eran anteriores.
En cierta ocasión me tocó defender a un colectivo de casi mil familias enfurecidas porque una obra pública en Bellreguard había dejado las torres de primera linea dentro de la servidumbre de protección. En aquellas fechas se había prendido fuego en Madrid al edificio Windsor y en las asambleas se consideraba con horror la posibilidad de que alguna de las torres sufriera un siniestro similar y hubiera de ser demolida, en cuyo caso, con arreglo a las disposiciones transitorias de la ley de costas, ya no podría ser objeto de reconstrucción. Pero eso no era exactamente así. De forma sorprendente, la ley sí que admite la reconstrucción de esos edificios, pero no la continuación de su primitivo uso residencial, puesto que la demolición habría roto el vinculo con una situación anterior a la ley de costas y por tanto con el derecho transitorio. En tal caso, entraría a aplicarse con toda su gloria y todo su esplendor la prohibición de uso residencial. La ley, entonces, no rechazaría que los edificios se destinaran a oficinas, por ejemplo, pero definitivamente dentro de ellos no se podría pernoctar, hacer la cena o ver la tele (por supuesto nada de sexo).
Reconozco que en España sabemos hacer muchas cosas además de servir calamares a la romana, pero esas otras cosas ocupan un espacio modesto en el PIB si lo comparamos con el turismo, cuyos componentes fundamentales son efectivamente dichos calamares a la romana, el sol y las tumbonas. Por cierto que el turismo es la única actividad económica que no debe temer a la deslocalizacion. Había una fabrica de Nokia en el Reino Unido. Daba trabajo a muchas familias y todo iba bien hasta que un día decidieron cerrarla y salir pitando para Rumania porque allí era más barato producir. Los rumanos se pusieron tan frenéticos de alegría que incluso pusieron una vía férrea especial para la nueva fábrica. El otro día escuché en la BBC que Nokia había decidido cerrar la planta y trasladarse a donde podéis imaginar, es decir, a ese país tan comunista como capitalista llamado China, y habían dejado a los rumanos pasando la mano por la pared.
Esto es algo que no puede suceder con el sol ni con la playa, lo que confirma la necesidad de que nuestra patria afiance un negocio turístico que siempre se a a quedar aquí. Resulta evidente que en el presente contexto de recesión económica esa necesidad se centuplica e imagino que ésta es una buena causa de que el Ministro Cañete haya decidido flexibilizar la ley de costas para permitir más negocio en las playas.
Pues bien, atendamos ahora, queridos amigos, al dibujo teórico del litoral que quiere la ley de costas: Dentro del dominio público los usos residenciales están prohibidos, pero también lo están en una franja de cien metros situada a continuación. Digo cien metros, y digo bien porque la servidumbre de protección de veinte metros es excepcional y también obedece a derechos transitorios que aquí seria algo latoso explicar.
El dominio público carece de anchura fija, pero puede extenderse profundamente al interior. En La playa de El Saler, por ejemplo, puede alcanzar unos doscientos metros de anchura, y he visto una línea en Lanzarote bastante más al interior. Sumemos a ello los cien metros de la servidumbre de protección y tendremos una imagen de lo que los padres de la ley de costas querían para nuestro litoral: Que no hubiera alma humana que pudiera vivir en una media de doscientos metros de la orilla. A margen de la bondad medioambiental de ese esquema, la pregunta es si eso es algo que tenga sentido en un país que vive o pretende vivir del turismo.
Ved nuestras costas. Vedlas saturadas de construcciones hasta el borde del mar. Ved cómo la densidad de población en primera línea supera a la de cualquier otro segmento del territorio ¿no percibís un nuevo y adorable ejemplo del foso entre la España oficial y la España real? ¿Quién diría que esas aglomeraciones urbanas y humanas se dan en un país que tiene prohibido todo uso residencial en los primeros doscientos metros de costa como media?
Puedo contaros algunas situaciones aún más singulares. Si tenéis una vivienda en servidumbre de protección ni se os ocurra acometer una obra concienzuda de reforzamiento de pilares, porque en el marco de la borrosa frontera a la que me he referido antes, os dirán que la obra está prohibida y os ordenaran (aunque esto sea arquitectónicamente imposible) volver a dejar los pilares en su primitivo estado de deterioro. El motivo es claro: el propósito de la ley es que estos edificios se vayan cayendo poco a poco hasta que en un momento idealizado del futuro toda la anchura fe la servidumbre de protección se transforme en un prado, un arenal o un pedregal que se asemeje lo más posible a su estado en lo tiempos de Adán y Eva.
Pero entretanto los que están delante, es decir, los que han conseguido la concesión de la disposición transitoria primera, apartado primero, habiendo consolidado su derecho a permanecer no ya en la servidumbre de protección sino en el dominio público, podrán desde luego reforzar pilares, reconstruir sus muros perimetrales y todo lo que sea preciso para ejercer su derecho a permanecer viviendo en aquel edificio durante los próximos sesenta años.
¿Percibís la absurda contradicción? Los edificios situados en el dominio público, en un suelo que con razón o sin ella pertenece a todos, podrán ser reformados, reforzados, adecentados y reconstruidos, mientras que los situados sobre propiedad privada aunque sujetos a la servidumbre de protección deberán experimentar una decadencia forzada hasta que sus habitantes se vean obligados a escapar de allí por miedo a que el techo se les venga encima y hasta que acto seguido sobrevenga la total y definitiva ruina. Así nos encontraremos con un paisaje surrealista en el que el proteccionismo del Estado habrá dado lugar a una florida y pujante primera línea de viviendas sobre la arena a cuya espalda, en una extensión de cien metros, se extenderá un baldío pelado y solitario.
No sé si esto es lo que había en la cabeza de los señores y las señoras que inventaron la ley de costas, pero no cabe duda de que es la consecuencia de sus pensamientos.
Por eso he pedido al Director General de Costas que al redactar la reforma tenga en cuenta esta situación, se pregunte si un país que vive del turismo en la playa puede mantener la prohibición de uso residencial de la franja costera, y que actúe en consecuencia.

José Ortega
Abogado joseortega@costasmaritimas.es

Los afectados por la Ley de Costas critican que el Estado mantenga 14 inmuebles de El Golfo en un limbo

El portavoz de la Plataforma de afectados por la Ley de Costas y abogado de varios vecinos de El Golfo (Yaiza), José Ortega, asegura que el Gobierno central mantiene a las 14 viviendas y restaurantes que se encuentran dentro del dominio público marítimo terrestre en un “limbo jurídico” ya que no dicta el derribo ni legaliza la situación mediante una concesión administrativa.
Saúl García (ACN)
[Lunes, 23 de abril de 2012] [13.35]

Recientemente, el Tribunal Supremo rechazó el recurso del Ayuntamiento de Yaiza, defendido por Felipe Fernández Camero, y validó el deslinde marítimo terrestre aprobado por el Gobierno en 2006. Con esta sentencia, se hace en la práctica casi imposible, según Ortega, que los recursos que quedan por resolverse tengan un signo diferente.

Según el deslinde, 14 inmuebles queda dentro del dominio público marítimo terrestre (todos los que están entre la carretera y la costa) por lo que la propiedad pasa a ser del Estado pero puede otorgar una concesión, que se solicitó en enero de 2007 y que aún no se ha resuelto. El resto de edificaciones afectadas, dentro dela zona de servidumbre marítimo terrestre, “no se van a tirar de ningún modo”, según Ortega.

Este abogado señal que a esos 14 inmuebles, en situación de limbo jurídico, se les está sancionando por realizar cualquier tipo de obra, por necesaria que sea. Señala que si Costas concediera la concesión se acabaría esta situación y podrían seguir realizando la actividad que llevan a cabo en la actualidad, bien de restauración o como residencia.

Según Ortega, hay varias claves que explican que se haya llegado a esta situación. Por un lado, señala que Ayuntamiento, sobre todo al principio, cuando era alcalde José Francisco Reyes, “seguía el procedimiento en un ambiente de rivalidad y no de cooperación con los vecinos”.

Por otro lado, critica la actitud del consejero de política territorial del Gobierno de Canarias, porque en lugar de realizar un informe para aportar al procedimiento y determinar que dos tercios del núcleo poblacional eran urbanos antes de 1988, hizo una resolución administrativa, dando a Costas la oportunidad de recurrirla, y fue anulada, anticipando la sentencia contraria a los vecinos.

“Berriel quiso resolver las cosas por su cuenta y a su manera”, asegura, y critica que no facilitó que los vecinos se presentasen como codemandados en ese procedimiento.

Respecto a Costas, Ortega señala que, para determinar el deslinde, no presentó ninguna prueba, tan sólo una foto aérea en la que n se puede distinguir si los materiales son de origen marino o terrestre (lo que determina hasta donde puede llegar la marea y por tanto el deslinde) mientras que los vecinos se gastaron 15.000 euros en un estudio que explica las características de la costa de El Golfo, y al que no se le ha dado validez por parte de los tribunales.

PUBLICADO EN DIARIO DE LANZAROTE

http://www.diariodelanzarote.com/2012/04/23/lanzarote08.htm#.T5VNSr3y7Is.facebook

Los muchachos son jóvenes, altos y fuertes. Parecen recién salidos del gimnasio, o si acaso de una pasarela. Pecho fuera, barriga dentro, barbilla erguida, más de metro noventa y sobre la cabeza una boina. Por si fuera poco van armados hasta los dientes y protegidos por un número abrumador de furgones blindados. Son guardias civiles, pero no van de verde, sino de azul, por esas cosas de los diseñadores y porque son tropas de élite, especialmente entrenadas para derrotar a terroristas y enemigos de esa calaña.

En el otro bando, un grupo de jubilados, abuelos y amas de casa. Alguna anciana se apoya en un bastón. La mayoría toman la pastilla de la tensión, del colesterol y del azúcar. Les soplas y se caen. Son éstos los enemigos a los que el Subdelegado del Gobierno en Castellón temía hasta el extremo de remitir a Almenara a lo más granado de las fuerzas antidisturbios. No sé cuánto ha costado el despliegue, pero creo que bastanes millones en pts y miles en euros.

No hay batalla. Las fuerzas de élite de la guardia civil no se ven obligadas a intervenir, porque los jubilados no atacan. Si hay una diferencia entre unos y otros, es que los ancianos tienen los ojos llorosos y los policías no.  A los policías, cuya función constitucional es proteger los derechos de los ciudadanos, los han traído aquí para sujetar al pueblo  y obligarlo a soportar lo que tiene toda la pinta de un ultraje más bien ruín. Ellos no juraron lealtad a la Constitución para hacer esto, pero los ha traído aquí creo alguien que debe tener mala conciencia y debe temer a la indignación de los ciudadanos.

Lo cuento rápido. La familia tiene una concesión indefinida y un día desde Costas les engañan invitándolos a aceptar otra por quince años. Un timo absoluto que la familia se traga porque el funcionario o autoridad que estaba de guardia ese día actúa lo mismo que esos pilla-pillas que van por ahí engañando, quemando el mercado, cambiando de sitio y trampeando.  Cuando vence la birria que les han dado de concesión la familia impugna la Orden Ministerial y obviamente pierde el recurso. Entonces les anuncian el derribo y me llaman en agosto de 2009. Me saco de la manga lo que necesito y lo detengo durante dos años largos, hasta que atacan de nuevo.

El abogado del Estado pide nuevamente autorización judicial de entrada, pero extrañamente no dirige el procedimiento contra Fernando y su mujer, que son quienes viven en la casa, sino contra el concesionario. A pesar de ello en la propia demanda informa de que allí viven unas personas. Esto es más raro que un perro verde,  y desde luego bajo mi punto de vista el error es muuuuy grande, porque el procedimiento se tiene que dirigir contra la persona que vive en la casa, que para eso se trata de la protección constitucional del domicilio. La jueza no reacciona. Sigue el procedimiento contra el concesionario, no contra quien vive dentro. Se autoriza la entrada en el domicilio de Fernando para derribar la casa sin que a Fernando le hayan dicho media palabra. No me digáis que no es sensacional. Hago un recurso de nulidad de actuaciones y la jueza no lo admite a trámite. Estupendo de la muerte, sí.  Esto es desde luego perseverar. El concesionario hace un recurso de apelación y el abogado del Estado empieza a darle la brasa a los funcionarios de costas diciéndoles que como no derriben pueden incurrir en responsabilidad penal, lo que es total, absoluta y asquerosamente incierto. Y por lo que veo el jefe de costas de Castellón lo cree. El Director General de Costas me jura que no va a haber derribo y que esperarán a la resolución de la apelación, pero las palabras aún reverberaban en el aire cuando el jefe de costas manda las máquinas al derribo, y a los policías también.  Mientras están tirando la casa hablo con el Director General y me dice que le jefe de costas le ha pedido la orden de suspensión por escrito. Suerte que tengo copia del correo electrónico en el que el primero da instrucciones al Subdirector General para que detenga el derribo. Pero entre idas y venidas las palas no descansan y la casa está en el suelo.

Yo os juro que no entiendo esto. Que el Director General disponga la suspensión y el jefe de costas no le haga caso es algo nuevo para mí. Lo de la jueza no. Esto es escandaloso pero es la rutina.  Cuando hablé con la prensa estaba caliente. Sabía que iba a expresarme en los términos en los que uno se expresa cuando está caliente, pero yo no trabajo de abogado por el estatus social, ni para comprarme un mercedes, sino para luchar por la justicia. No puedo aguantar la prepotencia ni los abusos, lo siento. Y sobre todo no puedo aguantar la ignorancia concreta y precisa que brilla con luz propia en los jefes de costas cuando tienen la piqueta en las manos. Una vez una jefa de costas de por aquí cerca le dijo a una periodista que si no derribaba podría ir a la cárcel. Es algo parecido a las mentiras bobas que le han metido en la cabeza a un tipo que hasta el día de ayer tenía por prudente y profesional, como es el jefe de costas de Castellón.  Con enorme respeto hacia las personas digo que no pueden ostentar un cargo tan importante, con el que pueden hacer tanto daños a las personas, conservando esa dramática ignorancia en momentos clave.

Puede que ustedes sepan mucho de medio ambiente y que dominen a la perfección el teorema de Bernouilli y todas las demás nociones propias de ingenieros. Pero tienen unas carencias espectaculares en lo tocante a la ley. Si esas carencias se quedaran en lo teórico, no pasaría nada. Pero ustedes, con su ignorancia, fallan en esos momentos críticos en los que llevan la  tragedia a los ciudadanos.  Ustedes no tienen razón. Cuando los tribunales desestiman un recurso, se limitan a desestimar un recurso. Cuando autorizan la entrada en domicilio, se limitan a autorizar la entrada. Las facultades de la Administración para suspender la ejecución permanecen intactas. Lo que sucede es que a ustedes les gusta mucho rehuir su propia responsabilidad pretendiendo que si no derriban pueden incurrir en responsabilidades penales porque así no tienen ni que pensar ni que justificar.

¿Sabéis lo que pienso? Que es la hora de los cobardes. Personas que no saben, asustadas, abrumadas por su propia responsabilidad, superadas por los acontecimientos, mandan a las tropas de élite de la guardia civil para intimidar a los jubilados, pero lo hacen porque no conocen su oficio. No están a la altura de su cargo. No pueden justificar que tienen razón porque no la tienen.  Entonces emplean la fuerza bruta, la de las palas y la de los policías, como único medio para acallar la voz de la razón.  Y luego se van a casa y duermen divinamente.

José Ortega

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