ULTIMOS CONSEJOS PARA 28.07.2018
julio 17, 2018
@abogadodelmar
La fecha terrible ya está aquí. Sólo quedan unos días y aún temo que algunos de las docenas de miles de afectados por la ley de costas no hagan lo debido antes del fin y pierdan todo derecho sobre sus viviendas.
En mi carácter de secretario y asesor jurídico de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas me siento responsable de que todo vaya bien para todos a lo largo y ancho de las costas de nuestra amada patria. Por eso me atrevo a dar unos últimos consejos personalizados, a saber:
CIUDADANOS QUE TIENEN UNA CONCESIÓN ANTERIOR A LA LEY DE COSTAS
La sorprendente novedad de la disposición transitoria decimosexta del reglamento de costas, con arreglo a la cual estas concesiones terminan el próximo 28 de julio pero pueden ser prorrogadas de conformidad con el artículo segundo de la ley de reforma, es muy bienvenida aunque puede resultar engañosa. La razón es que estas concesiones se dieron para usos residenciales y la única excepción de la ley de costas a la prohibición de tales usos en el dominio público marítimo terrestre son las concesiones indemnizatorias de su disposición transitoria primera.
Resulta que la regulación de las prórrogas para este tipo de concesiones está en el reglamento, no en la ley. El reglamento lo hace y deshace el Gobierno sin necesidad de contar con el Parlamento. Con el actual Gobierno yo no estaría tranquilo. En cualquier momento podría suprimir esta norma permisiva, y éste es un motivo adicional para que este grupo de interesados pida la prórroga e la concesión, ya que una vez obtenida la misma la Administración debe acudir para su revocación a un procedimiento complicado.
Muchas veces me preguntan si la Administración puede denegar las prórrogas. El propio reglamento de costas afirma que éstas se otorgarán salvo que se haya declarado la caducidad de la concesión.
CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS INSCRITOS AMPARADOS POR EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA DESDE ANTES DE LA LEY DE COSTAS
Quienes se encuentren en esta situación deben movilizarse a gran velocidad y con eficacia. Nada de confiar en la fuerza de la inscripción registral, y la razón es muy simple: Desde la publicación de la Constitución, y mucho más desde la ley de costas, toda la propiedad que se encuentre en el dominio público marítimo terrestre pertenece civilmente al Estado. Esta realidad es inútil discutirla. Simplemente es así y hay que aceptar que todo lo que cabe es reclamar la correspondiente indemnización por la expropiación. En el caso de este grupo de propietarios, la indemnización es una concesión de treinta años contados a partir de la entrada en vigor de la ley de costas. Para ellos es urgente pedir la concesión antes del 28 de julio. Si no lo hacen, se quedarán pasando la mano por la pared, pues ya no tendrán derecho a la prórroga de 75 años (pues la prórroga hay que pedirla antes del vencimiento de la concesión).
CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS INSCRITOS AMPARADOS POR EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA DESDE ANTES DE LA LEY DE COSTAS
Este grupo de afectados en teoría no tiene derecho a indemnización ni concesión de clase alguna. No obstante un buen abogado Sabrá encontrar las razones para demostrar lo contrario.
CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS PERO SIN TÍTULO INSCRITO
Como en el caso anterior, la ley no les reconoce ningún derecho. Sin embargo un buen abogado puede obtener resultados, en especial fundándose en la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.
CIUDADANOS QUE TIENEN PROPIEDAD Y AL MISMO TIEMPO CONCESIÓN, AMBAS ANTERIORES A LA LEY DE COSTAS
Ésta es una situación paradójica pero que se da en bastantes casos. Frecuentemente se origina cuando, tras aprobarse un deslinde antiguo, el Jefe de Costas venía a asustar a los afectados sin ninguna razón diciéndoles que sólo podían continuar con su ocupación solicitando una concesión. En estos casos, los interesados deben hacer valer su título de propiedad, y como hay que argumentarlo bien de nuevo recomiendo consejo legal.
CIUDADANOS QUE HAN PERDIDO SU PROPIEDAD POR PRIMERA VEZ CON UN DESLINDE DE LA VIGENTE LEY DE COSTAS
No tienen que preocuparse por el 28.07.2018. Sus treinta años empiezan a contar desdel deslinde
José Ortega
CONCESIONES EN OLIVA: URGENTE PERO NO ATOLONDRADO
julio 9, 2018
@abogadodelmar
Conozco desde noviembre de 2005, cuando me fue confiada la defensa, la absurda situación del deslinde del barrio marítimo de Oliva, incluido dentro del dominio público de manera tan arbitraria como incomprensible mediante una resolución de 7 de octubre de 1947 . Mi buen amigo Martí Deveses, excelente maestro de abogados y presidente de la asociación de vecinos hasta su fallecimiento, me exigió, me empujó y me estimuló a la hombrada casi milagrosa que era la anulación de aquel deslinde. Siendo sensible a sus deseos, inicié una investigación detectivesca de meses por entre legajos antiguos y textos legales polvorientos hasta dar con la clave que me permitía demostrar que la correspondiente resolución había sido dictada sin procedimiento y con vicios sobrados para ser anulada. La Audiencia Nacional admitió a trámite el recurso aunque la sentencia lo declaró inadmisible por la única y más que dudosa razón del mucho tiempo transcurrido.
El tiempo nos ha llevado hasta las fechas en las que nos encontramos, julio de 2018. Se trata de un momento crítico porque el día 28 se cumplen 30 años de la ley de costas y muchas concesiones se acaban. En concreto las pertenecientes a dos grupos: Las anteriores a la propia ley (reguladas en la DT decimosexta del reglamento de costas) y las recogidas en su DT primera, apartado segundo. Por tanto, es preciso reclamar lo que en cada caso proceda. En unos casos la prórroga del artículo 2 de la ley de reforma de la ley de costas, y en otros la propia concesión y también la prórroga (si de dan las condiciones legales para obtener la primera).
La situación de los vecinos de Oliva respecto a este acuciante problema es tan variada como equívoca. Siendo cierto que las viviendas de la calle Virgen del Mar se encuentran en el domionio público, también lo es que en los últimos años la Jefatura de Costas no sólo no ha iniciado una sola actuación tendente al derribo, sino que solía autorizar las obras de reforma sólo con una certificación del Ayuntamiento confirmando que el proyecto se ajustaba al planeamiento.
Personalmente, mi sorpresa ha sido encontrar que algunos vecinos son titulres de una concesión anterior a la ley de costas que ahora es preciso (y urgente), renovar. Yo no pensaba que eso era así, puesto que cuando examiné el acta de replanteo sobre el terreno del deslinde de 1947, pude comprobar que los hitos se situaban en las esquinas interiores de diversas viviendas y propiedades preexistentes, lo que indica que el terreno sobre el que se alzaban era perfectamente privado antes del deslinde. La conversión de estas propiedades en concesión a partir de la entrada en vigor de la ley de costas podía ser una consecuencia que estuviera clara en mi mente, pero nunca he creído que ésta fuera también la idea de la Administración. En cuanto a las concesiones anteriores incluso al primer deslinde, es algo que por lass razones dichas no he terminado de entender.
En todo caso, es dramáticamente urgente reclamar los derechos que en cada caso correspondan. No obstante, aquí es donde nacen los problemas, porque cada vecino tiene una situación, una documentación y una historia diferente. A saber: Los hay que están en posesión de una escritura de propiedad pero la Jefatura de Costas exige nada más y nada menos que renuncia a la misma y que los interesados soliciten una concesión, con las tenebrosas advertencias correspondientes en caso de desobediencia. Los hay que tienen una concesión anterior a la ley de costas y han de reclamar su prórroga. Los hay que tienen escritura de propiedad y al mismo tiempo (extraño pero cierto) documento de concesión. Los hay que no tienen nada y han de argumentar en derecho lo preciso para que la Administración les otorgue una concesión. Los hay que tienen escritura de propiedad no inscrita. Los hay que tienen escritura inscrita pero quien era titular en el registro de la propiedad a la entrada en vigor de la ley de costas ha muerto.
Hace tiempo solía yo repetir que la lucha colectiva contra la ley de costas no se podía llevar adelante con éxito sin inteligencia. En este momento de urgencia grave para los vecinos de Oliva digo que la adecuada defensa de sus derechos concesionales no puede llevarse adelante sin rigor. En este caso rigor documental y rigor en las razones y argumentos legales.
El 28 de enero de 2018, después de una primera oleada de solicitudes de prórroga, publiqué en mi blog y en la web de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas un artículo llamado 2018: HOLOCAUSTO FRENADO
https://costasmaritimas.wordpress.com/2018/01/25/2018-holocausto-frenado
En él aludía a la coyuntura que está a punto de consumarse y advertía del riesgo de tratar el tema con frivolidad pensando que las gestiones a desenvolver podrían ser solventadas mediante uno o dos escritos tipo para dirigir a la Administración. Esa fórmula sería desde luego divina en el caso de que los escritos en cuestión tendieran a solventar una o dos situaciones uniformes, pero no el abigarrado mosaico de las que pueden darse.
Para ir al grano: La Administración no va a regalar un concesión por su divina benevolencia sólo con el único requisito de que el vecino así lo solicite, y menos con el actual gobierno socialista. Una vez, con motivo de un escrito judicial, contabilicé hasta nueve posibles situaciones distintas de los particulares después de un deslinde (incluyendo no sólo la concesión indemnizatoria sino también el derribo). Quien no tenga concesión ni propiedad , está obligado a desplegar los argumentos legales precisos para convencer a la Administración de que debe otorgársela. Quienes hayan obtenido su título por donación o herencia y se limiten a presentar una solicitud tipo, pueden encontrarse sin nada. Los vecinos que estén en esa situación deberían consultar su tema a algún abogado que exponga las razones legales que permitan superar ese grave inconveniente. Quienes son propietarios en la actualidad pero no lo eran a la entrada en vigor de la ley de costas, también pueden encontrarse sin nada y también deberían consultar con un abogado capaz de aportar los argumentos correspondientes. Quienes se encuentren en la rara situación de tener escritura y al mismo tiempo concesión, deben optar entre un título y el otro y presentar argumentos y razones distintos según sea su opción. Quienes tengan escritura no inscrita en el registro de la propiedad tendrán que esforzarse en convencer a la Administración con argumentos extraordinariamente convincentes porque ellos están abonados a los artículos 32 de la ley hipotecaria y 606 del Código Civil (lo no inscrito no afecta a tercero). Quienes tengan inscrito pero hayan comprado después de la ley pueden encontrarse con que la Administración sólo está dispuesta a otorgar la concesión a quien era titular registral en el momento de su entrada en vigor. Si éste último ha fallecido, los problemas pueden set insuperables salvo que la cosa se sepa explicar bien.
Como Abogado, por razones elementales de deontología profesional, ni puedo ni debo decirle lo que deben hacer o de lo que se deben abstener a los afectados que no me hayan hecho una consulta personal. No obstante, como secretario y asesor jurídico de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas, es mi responsabilidad proteger y advertir a los asociados, como lo es el colectivo de Oliva desde la fundación de la Plataforma. Hoy mismo, en una agradable conversación, la Sra. Presidenta me ha acordado esa obligación. Y también, por supuesto, debo informar adelantándome a los acontecimientos en virtud de mi carácter de Abogado de la asociación de vecinos, pues continúo en ese carácter según también acaba de decirme la Sra. Presidenta en la misma conversación.
Y en lo que se refiere a advertencias y cuidados, cuando antes he aludido a dos tipos de situaciones en las que los afectados se pueden quedar sin nada, añado que esa nada no puede prolongarse indefinidamente porque las ocupaciones del dominio público, o bien se legalizan mediante concesión, o bien serán objeto de recuperación posesoria que terminará con algo tan triste y doloroso como una demolición.
Cierto que no estuve presente en la recientísima asamblea donde se habló de todo, a fin de informar a los vecinos en estos mismos términos, lo que habría sido mucho más práctico y, en su caso, habría permitido que los afectados llevaran sus papeles sin esperar a más, ya que cada minuto cuenta. Debo decir en mi descargo que mi ausencia se debió a que, pese a mi carácter de Abogado de la asociación (y de la Plataforma), no fui invitado.
José Ortega
Abogado
Costas Marítimas 