TEMPORALES Y LEY DE COSTAS (I)
enero 29, 2020
@abogadodelmar
Me están llamando mis amigos los periodistas para consultar las consecuencias de los temporales en relación con la ley de costas.. Éste es uno de los reportajes hechos tras esas consultas. En este caso una consulta de 57 minutos de duración.
EL CONFIDENCIAL
La inédita serie de temporales deja a miles de casas del litoral al borde de la expropiación
La Ley de Costas considera de dominio público lo que quede dentro del límite marcado por las olas de cinco borrascas en los últimos cinco años. Desde 2017, el Mediterráneo ha vivido ya cuatro DANA.
Han corrido como la pólvora por las redes sociales esta semana varios vídeos en los que olas gigantescas de más de 14 metros rebasan edificios de apartamentos de cuatro alturas en Portocolom, Mallorca. El agua golpea las fachadas de las edificaciones, supera en altura y se adentra en las calles más cercanas al rompiente. En una de las azoteas, un grupo de jóvenes se divierte, entre sorprendido y excitado por la experiencia. «¡Ola! ¡Hostia! ¡Ola!», se les oye gritar entre sonrisas resguardados en una terraza en tercera línea de costa, hasta donde llega la espuma salada del mar. Las imágenes se repiten en el paseo marítimo de Xàbia (Jávea), con el oleaje castigando el primer frente de viviendas; en las playas de las Arenas, la Malvarrosa o la Patacona de Valencia y Alboraia; o sobre los chalets a pie de playa de Cala s’Alguer en Palamós, en la Costa Brava gerundense.
Costas establece el dominio público marítimo-terrestre como el límite «hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos»
Kilómetros y kilómetros de franjas de costa urbanizada han servido de parachoques del mar Mediterráneo como consecuencia de las bajas presiones provocadas por la borrasca bautizada como Gloria. Que los climatólogos hayan comenzado a poner nombres propios a los temporales es todo un síntoma de que ya los perciben con capacidad para dejar una huella perdurable en forma de destrozos considerables, erosión sobre el territorio, millones de euros de pérdidas y hasta víctimas mortales.
Más allá del impacto durante varios días de la última borrasca, lo que no saben, seguramente, los jóvenes que se divierten sobre la azotea de su apartamento mallorquín es que apenas bastan cinco olas como la de Portocolom en un plazo de cinco años para que el terreno ganado por el mar, y con él la fila de edificios de apartamentos, sean susceptibles de ser considerados bienes de dominio público. Así lo establece la Ley de Costas en su artículo tercero, al definir la zona marítimo-terrestre, la ribera del mar, como «el espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos, de acuerdo con los criterios técnicos que se establezcan».
Los criterios técnicos fueron desarrollados en el artículo 4 del Reglamento General de Costas que entró en vigor en octubre de 2014 a partir de la reforma de la ley impulsada por el Partido Popular en 2013. Aquella ley fue controvertida porque otorgó a miles de viviendas y edificaciones ubicadas dentro de los deslindes de la zona marítimo-terrestre, y con sus concesiones administrativas a punto de caducar, la posibilidad de renovarlas hasta 75 años más a partir de 2018, en un proceso bastante caótico y que todavía no ha finalizado.
El reglamento quiso también poner apellidos a ese abierto concepto de «hasta donde alcancen las olas». Y para establecer el dominio público concretó que, además de considerar las variaciones del nivel del mar debidas a las mareas y el oleaje, el límite «será el alcanzado al menos en 5 ocasiones en un periodo de 5 años, salvo en aquellos casos excepcionales en que la mejor evidencia científica existente demuestre la necesidad de utilizar otro criterio. Para calcular el alcance de un temporal se utilizarán las máximas olas registradas con boyas o satélites o calculadas a través de datos oceanográficos o meteorológicos», señala el texto normativo.
El litoral mediterráneo ha sufrido, solamente en los últimos tres años, cuatro grandes temporales en lo que se conoce como Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) con fuertes oleajes que han rebasado sobradamente muchos de los lindes del dominio público marcados hasta ahora. En enero de 2017, en abril y septiembre de 2018 y en enero de este año, la Agencia Estatal de Meteorología (Aemet) ha registrado temporales considerados históricos. Con la ley en la mano, bastaría una nueva borrasca con impacto sobre la costa y subidas del nivel del mar para que las Demarcaciones de Costas tuviesen la posibilidad de modificar decenas de lindes. La consecuencia es que amplias franjas de costa con solares edificados (apartamentos, viviendas, comercios) podrían ver alterado su régimen de propiedad, y sus actuales dueños sufrir una expropiación compensada con una concesión administrativa de un plazo no superior a 75 años o, en el caso de que la Administración Pública así lo considerase, verse afectados por una expropiación pagada en efectivo para construir una escollera o un paseo marítimo que ejerciese un papel de contención de las mareas.
El periodo de cinco años desde el punto de vista jurídico es poco. Los redactores de la ley no se imaginaban estos temporales»
«El periodo de cinco años desde el punto de vista jurídico es poco. Los redactores de la ley no se imaginaban que podían acontecer estos temporales con tanta frecuencia y con efectos tan importantes como el de 2017 o este último de 2020», señala Jorge Olcina, catedrático de Geografía y director del Laboratorio de Climatología de la Universidad de Alicante. No obstante, también advierte que «desde el punto de vista ambiental» y «de salvaguarda de las personas» a la vista de lo que está aconteciendo con la climatología «es un tiempo bien estimado». «Pero va a llevar consigo mucha complicación jurídica», advierte sobre los posibles deslindes que se avecinan y los efectos que pueden acarrear sobre los actuales propietarios.
El equipo de Olcina, un científico muy crítico con la extensión generalizada de las concesiones en el dominio público que se hizo en la reformada Ley de Costas de 2013, ha estudiado bien las series atmosféricas de los últimos años. Sus análisis señalan que el calentamiento del Ártico está teniendo como consecuencia perturbaciones en la corriente de chorro en altura (9-11 kilómetros) con efectos sobre las borrascas del Mediterráneo, cada vez más frecuentes y virulentas. Las bajas presiones de las gotas frías, además, elevan de forma coyuntural el nivel del mar, lo que explica la invasión de las playas y las olas gigantes que desbordan los diques y paseos marítimos. La boya de Valencia, por ejemplo, tuvo esta semana su máximo registro histórico, con una ola que superó los 8,44 metros.
«Hay un riesgo enorme para la gente de perder la propiedad y el Estado, de forma muy intencionada, no está protegiendo a la gente»
El de las boyas es un factor clave, porque el Reglamento de Costasseñala que sirven como referencia para fijar límites de dominio público, un elemento a veces controvertido. «Se están registrando alturas de olas disparatadas. He tenido un caso de un deslinde que Costas hizo en Jávea en el que se usaron como datos estadísticos los de la altura de la boya de Valencia. Se aplicó el dato y se perdió la propiedad», advierte José Ortega, un abogado que se ha especializado en pleitos con Costas y que ejerce de secretario de la Plataforma de Afectados por la Ley de Costas. Ortega explica que cuando una propiedad se convierte en demanial, la concesión se concibe como un pago en especie por la expropiación, pero que cuando una Administración o la propia Costas se quedan con el terreno para ejecutar algún tipo de obra de regeneración o protección de la ribera del mar, los precios que están pagando quedan muy lejos de lo que sería un activo inmobiliario con valor de mercado. «Tengo un caso de una persona a la que le pagaban 136 euros por su construcción. Hay un riesgo enorme para la gente de perder la propiedad y el Estado, de forma muy intencionada, no está protegiendo a la gente», alerta.
La concesión no es automática
El abogado explica que la Ley de Costas deja muchas incógnitas abiertas para los propietarios con todas las papeletas para un deslinde. Cuando este se produce, al haberse modificado la zona marítimo-terrestre, la concesión no es automática. No es hasta que la petición «y oferta de condiciones de la Administración al peticionario» es aceptada por el Ministerio de Transición Ecológica, que debe hacerla pública, que se considera otorgado el derecho concesional. Sin ese papel, por ejemplo, con la ley en la mano no es posible la ocupación de cualquier edificación permanente. Esto genera situaciones de incertidumbre. En Arenales del Sol, en Elche, hay casi una veintena de torres de apartamentos con 800 propietarios que están esperando a que se legalice su situación tras un deslinde promovido por la Demarcación de Costas de Alicante. Según Ortega, Costas se está negando además a hacer mejores y obras de protección como espigones. «El agua está entrando y sin concesión, en cualquier momento pueden decirles que se tienen que ir», afirma.
Jorge Olcina afirma que la comunidad científica lleva tiempo advirtiendo de lo que está ocurriendo. Que desde principios de siglo los temporales son cada vez más frecuentes y más violentos. «Tenemos que hacer una reflexión ciudadana porque estamos ante un problema serio que puede ir a más. Algunos de estos eventos tienen una intensidad brutal y no podemos esconder la cabeza debajo del ala», sostiene. Recuerda que están proliferando los expedientes en los que se acaban produciendo indemnizaciones con dinero público o con seguros por daños. A su juicio, muchos deslindes van a ser inevitables y esto obliga a reflexionar para buscar nuevas fórmulas compensatorias. «Es duro decirlo, pero es así. Es verdad que la gente no quiere dejar de estar en primera línea, pero se podrían fomentar, por ejemplo, los canjes de terrenos o retranqueos pactados», propone.
«La naturaleza está diciendo que hay zonas mal ocupadas en primera línea y se están generando problemas como consecuencia de los temporales que hay que solucionar. En España la propiedad del suelo es sagrada pero también es sagrada la vida de las personas. Las Administraciones Públicas tienen que ponerse manos a la obra», dice Olcina.
JORNADA SOBRE LEY DE COSTAS EN CANARIAS
noviembre 2, 2019
@abogadodelmar
Con especial atención al proceso y evolución de la berma de Bajo la Cuesta.
DELICIAS DEL REGLAMENTO DE COSTAS (I)
julio 17, 2019
@abogadodelmar
No deja de llamarme la atención la manía de los ingenieros de costas de marcar territorio cuando se ponen a redactar el reglamento de la cosa. Marcar territorio tan inútilmente como los perros que, siguiendo el instinto de cuando eran lobos, levantan la pata para orinar en una esquina, junto a la entrada de una vivienda (que siempre es la del vecino) o sobre la rueda de un coche (que siempre pertenece a un tercero).
De la misma forma que esos gestos de los perros son manifestaciones inútiles y superfluos para marcar territorio, así también lo es la preocupación de los ingenieros de costas por incorporar al reglamento un catálogo de faltas y sanciones administrativas que es simple repetición del que ya viene recogido en la ley de costas.
La cuestión es la siguiente: El artículo 25 de la Constitución garantiza el principio de reserva de ley de la tipificación de los delitos y el catálogo de las correspondientes penas. El precepto es de aplicación al derecho sancionador del Estado y por lo tanto al establecimiento de catálogos de faltas y sanciones administrativas, incluyendo las de costas.
Quiere esto decir que el catálogo de faltas y sanciones administrativas en materia de costas debe estar recogido, por mandato constitucional, en una norma con rango de ley, en este caso la ley de costas. Si no fuera así, es decir si el catálogo viniera expuesto en una norma reglamentaria, no podría aplicarse y las conductas relacionadas serían impunes.
Un reglamento de desarrollo de la ley es un instrumento normativo cuya función consiste en proporcionar a ésta última la concreción y el detalle a los que no puede ni debe descender una norma con rango legal.
Por ejemplo, si la ley regula la posibilidad de obras en el dominio público, el reglamento podrá relacionar qué documentación debe incluirse en la solicitud de las obras en cuestión. Lo que no tiene sentido es que el reglamento repita artículo por artículo y letra por letra el mismo repertorio de faltas y sanciones que ya figura en la ley.
Esto me recuerda a aquel rey vanidoso y medio tonto que aparece en El principito, tan preocupado por parecer omnipotente. Pretendía ostentar poder sobre los astros y la naturaleza pero como al mismo tiempo era un rey razonable y or tanto sólo ordenaba cosas razonables. Por ejemplo, que el sol saliera cada mañana por oriente y se pusiera cada tarde por occidente.
Si el rey no hubiera estado allí para ordenar esas cosas, habrían sucedido igual. Si los chuchos no orinasen en las esquinas, no por eso otros invadirían su inexistente territorio. Y por supuesto, si el reglamento de costas no recogiera el catálogo de faltas y sanciones administrativas, el planeta Tierra seguiría dando vueltas con indiferencia y los infractores seguirían pagando sus culpas exactamente igual.
José Ortega
ABOGADO
INFORME SOBRE REFORMA DE LA LEY DE COSTAS
junio 25, 2019
@abogadodelmar
LA SEXTA Y YO
junio 25, 2019
Hasta luego
José Ortega
ABOGADO
@abogadodelmar
¿INGENIEROS DIABÓLICOS?
marzo 17, 2019
@abogadodelmar
En primero de Derecho, el excelente catedrático de Derecho Politico Don Rodrigo Fernandez de Carvajal, nos hablaba de la diferencias existentes entre el campo del derecho y el campo de la moral. Señalaba que ciertas cuestiones (como el aborto) quedan en ocasiones en ésta última mientras que otras veces, o en otros momentos, son reguladas por el Derecho.
Creo que me he distinguido por quejarme repetidamente de los ingenieros de costas y por señalar que sus acciones (y a veces omisiones) bien merecen ser calificadas de fechorías y desde luego tachadas de inmorales.
Ellos son humanos como nosotros. Sus pulmones intercambian oxígeno por dióxido de carbono como nos sucede a nosotros. Tienen nariz, orejas y boca lo mismo que nosotros. Sonríen, o eso supongo, a los niños pequeños como lo haría cualquiera de nosotros. Y sin embargo no son como nosotros.
No me divierte, ni me complace, ni me hace sentirme orgulloso meterme con ellos. Preferiría poder saludarlos como amigos o al menos que el respeto hacia sus personas y actos naciera en mí espontáneamente. De hecho, en más de una ocasión he presentado en la Jefatura de Costas correspondiente un innecesario escrito de reconocimiento hacia el buen trato recibido.
Recuerdo lo que sucedió el día que fui invitado a participar en un debate en la facultad de derecho de la Universidad de Granada sobre la reforma de la ley de costas. Un panoli que se dedica a publicar en este blog comentarios anónimos y ofensivos expresó su parecer de que determinado ingeniero de caminos supuestamente radical que también debía estar presente en la mesa redonda iba a patearme y a darme mi merecido. Al término del acto nos fuimos todos a cenar. Camino al restaurante este mismo ingeniero me comentó que a menudo había tenido ocasión de salir en mi defensa frente a otros miembros de su misma corporación porque mis críticas nunca eran gratuitas sino que tenían siempre un fundamento. Que éste fuera más o menos acertado o él lo compartiera era otra cuestión.
Quiere esto decir que son ciertas estas dos cosas: a) Procuro meterles el dedo en el ojo siempre que puedo y b) Siempre que lo hago tengo un motivo.
El presente artículo tiene por finalidad exponer uno de los muchos casos que permiten arrojar dudas no ya sobre la legalidad de determinadas decisiones del ingeniero de costas implicado, sino sobre el ajuste de esas decisiones a las reglas de la simple moral. Más en concreto, temo que el artículo sugiera que estos personajes se portan como si acabaran de salir del infierno pertrechados de un invisible equipaje de odio al género humano y dispuestos a seguir la consigna de causarles el máximo sufrimiento posible. Paradójico, porque sé por mi amigo el antiguo Director General de Costas Pedro Antonio Ríos que pronunciar mi nombre en la casa es como mentar al diablo. Se comprende porque lo que les hice en Bruselas les resultó muy humillante a sus majestades, pero en todo caso esto evidencia lo subjetivo que resulta todo.
Y ahora voy a explicar el caso.
En una localidad costera de cuyo nombre no quiero acordarme hay un deslinde en trámite que remete al interior la ribera del mar y se come un pequeño edificio. Lo que sucede es que el expediente deslinde en cuestión está paralizado desde hace unos veinte años y que de acuerdo con el deslinde en vigor el pequeño edificio está fuera del dominio público y por lo tanto es una propiedad perfectamente privada.
Quizá algunos lectores de buena fe se pregunten cómo es posible que la Administración mantenga paralizado un expediente por tanto tiempo, y aún si esto se puede hacer. La respuesta a esta última cuestión es simple: NO se puede hacer porque la ley ordena que todos los procedimientos administrativos se tramiten según su riguroso orden de incoación, incluso bajo pena de sanciones disciplinarias al responsable de la contravención.
Es obvio que en este caso la Jefatura de Costas no respetó el mandato legal, pero esto es algo que a ellos les da igual porque hacen lo que quieren cuando quieren y son total y absolutamente impunes. Los tribunales les ríen siempre las gracias, no importa lo que hagan.
La razón de este modo de proceder es la reforma del artículo 12.1 de la ley de costas contenida en ley 53/2002, que añadió un apartado nuevo obligando a que los expedientes de deslinde se tramiten por plazo máximo de veinticuatro meses. Esto fue como un puñal en el corazón de piedra de los ingenieros de costas porque desde entonces a éste tipo de procedimientos comenzó a serles de aplicación la mortífera institución de la caducidad y esto implicaba que la infracción del plazo se resolvía en nulidad de lo actuado. Por mi experiencia puedo decir que ellos estaban acostumbrados a tramitar este tipo de expedientes por plazos de diez, doce o quince años. Los he visto dar lugar a aberraciones como tener el procedimiento abierto todo ese tiempo y con ello dar lugar a que un temporal extraordinario acontecido pongo por caso ocho años después de la incoación les sirva de excusa para mover la línea al interior.
La cosa es que después de la reforma se vieron muy pillados y dieron preferencia a los nuevos expedientes, que debían tramitar en plazo tasado, dejando languidecer como espectros melancólicos los que habían sido incoados antes de la reforma. Éstos últimos a los ingenieros de costas les da igual si se tramitan por plazo de veinte, treinta, cincuenta o trescientos años, lo mismo que les da igual vulnerar el mandato legal de tramitación por riguroso orden de incoación.
El inconveniente que tiene este modo de proceder es que el reglamento de costas (tanto el viejo como el nuevo) establece la suspensión provisional de autorizaciones y concesiones en el dominio público con motivo de la incoación de un expediente de deslinde nuevo. Con razón o sin ella, los ingenieros de costas aplican el precepto a cualquier obra que el propietario (repito la expresión: Propietario) desee o necesite hacer en su vivienda, incluyendo chapar la cocina. Esta regulación está pensada, claro, para situaciones de normalidad, es decir para expedientes cuya tramitación se prolongue por tiempo razonablemente moderado. Pero en cambio no resulta tolerable cuando el expediente en cuestión (y por tanto la prohibición de chapar la cocina) se prolonga por periodos que pueden acercarse a los treinta años.
Esta situación es proverbial en la provincia de Alicante, que hasta ahora arrastraba un retraso en la delimitación de la costa realmente llamativo, cuando no vergonzoso. Al mismo tiempo que expedientes incoados en Denia en 1994 continúan inactivos, la Jefatura de Costas se lanzó a una carrera más bien alocada por recuperar el tiempo perdido, incoando deslindes que, contra la razón y la costumbre, incluían los términos municipales completos de Javea o El Campello, entre otros.
Pues buen, en esta localidad costera de cuyo nombre no quiero acordarme los vándalos locales quemaron el edificio y destruyeron su vallado perimetral. Los propietarios, como se comprenderá, necesitaban reponer el vallado e instalar nuevas puertas y ventanas, pero la Jefatura de Costas no les dejó pretextando la dichosa suspensión provisional de autorizaciones y concesiones.
Viene a suceder que la denegación, en nuestro caso, se transforma en una forma indirecta de coacción por parte de esa Jefatura de Costas a fin de impedir a los propietarios el acceso a la concesión de la DT. Primera.1 de la ley de costas, que como tiene dicho el Tribunal Constitucional en su sentencia 149/91 constituye la indemnización por la expropiación derivada del deslinde. Los terrenos se encuentran comprendidos entre la antigua y la nueva delimitación del dominio público, por lo que cuando se apruebe el deslinde, será de aplicación la DT Primera.4 de la ley de costas y por tanto le tendrá que ser otorgada a la concesión de su apartado primero. Pero esta concesión se otorga con mantenimiento de los usos existentes, y realmente no se reconoce cuando tales usos no existen.
Pues bien, en el estado en que se encuentra la vivienda, ni existe ni puede existir uso alguno, y de aquí que cuando por fin se apruebe el deslinde no podrán acudirlos propietarios a la Administración en demanda de la concesión que legalmente les corresponde (y que el reglamento de costas manda que se otorgue de oficio en caso de no pedirla el titular del bien).
Es decir, que nos encontraremos ante una expropiación sin indemnización.
Califico esta situación de conjunto de inmoral y acuso de esta inmoralidad a los ingenieros de costas responsables porque puedo y creo que debo hacerlo. Los ciudadanos deben saber que estas cosas están sucediendo. No puedes empezar a resolver un problema si no sabes que existe ¿verdad?
por eso escribo.
José Ortega
ABOGADO
MESA PARA DOS
septiembre 19, 2018
@abogadodelmar
El restaurante está a rebosar de comensales ruidosos. Yo creía que un establecimiento de la playa como ése podría haber cerrado después de hacer el agosto en agosto, como quien dice. Pero no es así. Más bien todo lo contrario.
Me aproximo a la barra y pregunto a quien me encuentro al otro lado si tiene una mesa para dos. Como es habitual en estos casos me pregunta si tengo reserva y ante la respuesta me dice que nanai y yo me dispongo a una retirada estratégica.
Pero acierta a pasar por allí el propietario y acercándose a mi, me abraza afectuosamente y yo a él. Le cuento mi pena, pone cara pensativa, echa un vistazo al atestado salón y al momento me señala la mesa que podemos ocupar.
Al sentarme dirijo una mirada al camarero de más allá de la barra como diciendo otra vez será. Poco después, al pagar la cuenta, me encuentro con un sustancioso descuento .
Claro que todo esto tiene una explicación. Cuando establecí contacto por primera vez con esta familia, tenían orden de derribo del restaurante. La resolución era firme y realmente, con arreglo a los protocolos ordinarios de la práctica del Derecho no había nada que hacer. Esto era justamente lo que les había dicho su abogado, que debía ser un hombre cabal y no un insensato como yo.
Como los asuntos imposibles me estimulan, acepté el encargo de salvar el restaurante y vamos a decir que tuve suerte, por explicarlo de forma que no suene presuntuosa. El caso es que la familia pasó de no tener más perspectiva que las lagrimas, la humillación y el paro (o si acaso malvivir cogiendo naranjas como jornaleros), a dirigir un negocio que funciona creo que bastante mejor que bien porque cada vez que se me ocurre asomar por aquí la nariz encuentro el local a rebosar, y cada vez veo más caras nuevas entre los camareros porque la plantilla crece sin parar.
Yo, queridos amigos, estoy acostumbrado a ser acosado y traicionado, y perfectamente adaptado al desagradecimiento. La pasada primavera, en concreto, he sido objeto de una traición a mi juicio particularmente mezquina y muy dolorosa por parte de quienes creía que eran como de mi misma familia y yo de la suya. He sido abandonado a mi suerte y he recibido puñaladas de personas en las que tenía confianza ciega.
Mientras comía en aquella mesa para dos, me venía a la memoria alguien que llegó a decir por cámara en el rodaje de un documental, bastante emocionado, “yo sé bien que si no fuera por José Ortega mi casa hace tiempo que estaría en el suelo” (casa que aún sigue en pie, dicho sea de paso).
El dueño de este establecimiento está en una situación idéntica . También él puede decir “si no fuera por José Ortega sé bien que hace tiempo que mi restaurante estaría en el suelo”. Pero su pago no es la traición, sino el agradecimiento, la amistad y el afecto
Comprendéis entonces la sencilla sensación de plenitud en la que experimenté al sentarme a aquella mesa.
José Ortega
ULTIMOS CONSEJOS PARA 28.07.2018
julio 17, 2018
@abogadodelmar
La fecha terrible ya está aquí. Sólo quedan unos días y aún temo que algunos de las docenas de miles de afectados por la ley de costas no hagan lo debido antes del fin y pierdan todo derecho sobre sus viviendas.
En mi carácter de secretario y asesor jurídico de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas me siento responsable de que todo vaya bien para todos a lo largo y ancho de las costas de nuestra amada patria. Por eso me atrevo a dar unos últimos consejos personalizados, a saber:
CIUDADANOS QUE TIENEN UNA CONCESIÓN ANTERIOR A LA LEY DE COSTAS
La sorprendente novedad de la disposición transitoria decimosexta del reglamento de costas, con arreglo a la cual estas concesiones terminan el próximo 28 de julio pero pueden ser prorrogadas de conformidad con el artículo segundo de la ley de reforma, es muy bienvenida aunque puede resultar engañosa. La razón es que estas concesiones se dieron para usos residenciales y la única excepción de la ley de costas a la prohibición de tales usos en el dominio público marítimo terrestre son las concesiones indemnizatorias de su disposición transitoria primera.
Resulta que la regulación de las prórrogas para este tipo de concesiones está en el reglamento, no en la ley. El reglamento lo hace y deshace el Gobierno sin necesidad de contar con el Parlamento. Con el actual Gobierno yo no estaría tranquilo. En cualquier momento podría suprimir esta norma permisiva, y éste es un motivo adicional para que este grupo de interesados pida la prórroga e la concesión, ya que una vez obtenida la misma la Administración debe acudir para su revocación a un procedimiento complicado.
Muchas veces me preguntan si la Administración puede denegar las prórrogas. El propio reglamento de costas afirma que éstas se otorgarán salvo que se haya declarado la caducidad de la concesión.
CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS INSCRITOS AMPARADOS POR EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA DESDE ANTES DE LA LEY DE COSTAS
Quienes se encuentren en esta situación deben movilizarse a gran velocidad y con eficacia. Nada de confiar en la fuerza de la inscripción registral, y la razón es muy simple: Desde la publicación de la Constitución, y mucho más desde la ley de costas, toda la propiedad que se encuentre en el dominio público marítimo terrestre pertenece civilmente al Estado. Esta realidad es inútil discutirla. Simplemente es así y hay que aceptar que todo lo que cabe es reclamar la correspondiente indemnización por la expropiación. En el caso de este grupo de propietarios, la indemnización es una concesión de treinta años contados a partir de la entrada en vigor de la ley de costas. Para ellos es urgente pedir la concesión antes del 28 de julio. Si no lo hacen, se quedarán pasando la mano por la pared, pues ya no tendrán derecho a la prórroga de 75 años (pues la prórroga hay que pedirla antes del vencimiento de la concesión).
CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS INSCRITOS AMPARADOS POR EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA DESDE ANTES DE LA LEY DE COSTAS
Este grupo de afectados en teoría no tiene derecho a indemnización ni concesión de clase alguna. No obstante un buen abogado Sabrá encontrar las razones para demostrar lo contrario.
CIUDADANOS QUE NUNCA HAN TENIDO CONCESION Y SON PROPIETARIOS PERO SIN TÍTULO INSCRITO
Como en el caso anterior, la ley no les reconoce ningún derecho. Sin embargo un buen abogado puede obtener resultados, en especial fundándose en la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.
CIUDADANOS QUE TIENEN PROPIEDAD Y AL MISMO TIEMPO CONCESIÓN, AMBAS ANTERIORES A LA LEY DE COSTAS
Ésta es una situación paradójica pero que se da en bastantes casos. Frecuentemente se origina cuando, tras aprobarse un deslinde antiguo, el Jefe de Costas venía a asustar a los afectados sin ninguna razón diciéndoles que sólo podían continuar con su ocupación solicitando una concesión. En estos casos, los interesados deben hacer valer su título de propiedad, y como hay que argumentarlo bien de nuevo recomiendo consejo legal.
CIUDADANOS QUE HAN PERDIDO SU PROPIEDAD POR PRIMERA VEZ CON UN DESLINDE DE LA VIGENTE LEY DE COSTAS
No tienen que preocuparse por el 28.07.2018. Sus treinta años empiezan a contar desdel deslinde
José Ortega
CONCESIONES EN OLIVA: URGENTE PERO NO ATOLONDRADO
julio 9, 2018
@abogadodelmar
Conozco desde noviembre de 2005, cuando me fue confiada la defensa, la absurda situación del deslinde del barrio marítimo de Oliva, incluido dentro del dominio público de manera tan arbitraria como incomprensible mediante una resolución de 7 de octubre de 1947 . Mi buen amigo Martí Deveses, excelente maestro de abogados y presidente de la asociación de vecinos hasta su fallecimiento, me exigió, me empujó y me estimuló a la hombrada casi milagrosa que era la anulación de aquel deslinde. Siendo sensible a sus deseos, inicié una investigación detectivesca de meses por entre legajos antiguos y textos legales polvorientos hasta dar con la clave que me permitía demostrar que la correspondiente resolución había sido dictada sin procedimiento y con vicios sobrados para ser anulada. La Audiencia Nacional admitió a trámite el recurso aunque la sentencia lo declaró inadmisible por la única y más que dudosa razón del mucho tiempo transcurrido.
El tiempo nos ha llevado hasta las fechas en las que nos encontramos, julio de 2018. Se trata de un momento crítico porque el día 28 se cumplen 30 años de la ley de costas y muchas concesiones se acaban. En concreto las pertenecientes a dos grupos: Las anteriores a la propia ley (reguladas en la DT decimosexta del reglamento de costas) y las recogidas en su DT primera, apartado segundo. Por tanto, es preciso reclamar lo que en cada caso proceda. En unos casos la prórroga del artículo 2 de la ley de reforma de la ley de costas, y en otros la propia concesión y también la prórroga (si de dan las condiciones legales para obtener la primera).
La situación de los vecinos de Oliva respecto a este acuciante problema es tan variada como equívoca. Siendo cierto que las viviendas de la calle Virgen del Mar se encuentran en el domionio público, también lo es que en los últimos años la Jefatura de Costas no sólo no ha iniciado una sola actuación tendente al derribo, sino que solía autorizar las obras de reforma sólo con una certificación del Ayuntamiento confirmando que el proyecto se ajustaba al planeamiento.
Personalmente, mi sorpresa ha sido encontrar que algunos vecinos son titulres de una concesión anterior a la ley de costas que ahora es preciso (y urgente), renovar. Yo no pensaba que eso era así, puesto que cuando examiné el acta de replanteo sobre el terreno del deslinde de 1947, pude comprobar que los hitos se situaban en las esquinas interiores de diversas viviendas y propiedades preexistentes, lo que indica que el terreno sobre el que se alzaban era perfectamente privado antes del deslinde. La conversión de estas propiedades en concesión a partir de la entrada en vigor de la ley de costas podía ser una consecuencia que estuviera clara en mi mente, pero nunca he creído que ésta fuera también la idea de la Administración. En cuanto a las concesiones anteriores incluso al primer deslinde, es algo que por lass razones dichas no he terminado de entender.
En todo caso, es dramáticamente urgente reclamar los derechos que en cada caso correspondan. No obstante, aquí es donde nacen los problemas, porque cada vecino tiene una situación, una documentación y una historia diferente. A saber: Los hay que están en posesión de una escritura de propiedad pero la Jefatura de Costas exige nada más y nada menos que renuncia a la misma y que los interesados soliciten una concesión, con las tenebrosas advertencias correspondientes en caso de desobediencia. Los hay que tienen una concesión anterior a la ley de costas y han de reclamar su prórroga. Los hay que tienen escritura de propiedad y al mismo tiempo (extraño pero cierto) documento de concesión. Los hay que no tienen nada y han de argumentar en derecho lo preciso para que la Administración les otorgue una concesión. Los hay que tienen escritura de propiedad no inscrita. Los hay que tienen escritura inscrita pero quien era titular en el registro de la propiedad a la entrada en vigor de la ley de costas ha muerto.
Hace tiempo solía yo repetir que la lucha colectiva contra la ley de costas no se podía llevar adelante con éxito sin inteligencia. En este momento de urgencia grave para los vecinos de Oliva digo que la adecuada defensa de sus derechos concesionales no puede llevarse adelante sin rigor. En este caso rigor documental y rigor en las razones y argumentos legales.
El 28 de enero de 2018, después de una primera oleada de solicitudes de prórroga, publiqué en mi blog y en la web de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas un artículo llamado 2018: HOLOCAUSTO FRENADO
https://costasmaritimas.wordpress.com/2018/01/25/2018-holocausto-frenado
En él aludía a la coyuntura que está a punto de consumarse y advertía del riesgo de tratar el tema con frivolidad pensando que las gestiones a desenvolver podrían ser solventadas mediante uno o dos escritos tipo para dirigir a la Administración. Esa fórmula sería desde luego divina en el caso de que los escritos en cuestión tendieran a solventar una o dos situaciones uniformes, pero no el abigarrado mosaico de las que pueden darse.
Para ir al grano: La Administración no va a regalar un concesión por su divina benevolencia sólo con el único requisito de que el vecino así lo solicite, y menos con el actual gobierno socialista. Una vez, con motivo de un escrito judicial, contabilicé hasta nueve posibles situaciones distintas de los particulares después de un deslinde (incluyendo no sólo la concesión indemnizatoria sino también el derribo). Quien no tenga concesión ni propiedad , está obligado a desplegar los argumentos legales precisos para convencer a la Administración de que debe otorgársela. Quienes hayan obtenido su título por donación o herencia y se limiten a presentar una solicitud tipo, pueden encontrarse sin nada. Los vecinos que estén en esa situación deberían consultar su tema a algún abogado que exponga las razones legales que permitan superar ese grave inconveniente. Quienes son propietarios en la actualidad pero no lo eran a la entrada en vigor de la ley de costas, también pueden encontrarse sin nada y también deberían consultar con un abogado capaz de aportar los argumentos correspondientes. Quienes se encuentren en la rara situación de tener escritura y al mismo tiempo concesión, deben optar entre un título y el otro y presentar argumentos y razones distintos según sea su opción. Quienes tengan escritura no inscrita en el registro de la propiedad tendrán que esforzarse en convencer a la Administración con argumentos extraordinariamente convincentes porque ellos están abonados a los artículos 32 de la ley hipotecaria y 606 del Código Civil (lo no inscrito no afecta a tercero). Quienes tengan inscrito pero hayan comprado después de la ley pueden encontrarse con que la Administración sólo está dispuesta a otorgar la concesión a quien era titular registral en el momento de su entrada en vigor. Si éste último ha fallecido, los problemas pueden set insuperables salvo que la cosa se sepa explicar bien.
Como Abogado, por razones elementales de deontología profesional, ni puedo ni debo decirle lo que deben hacer o de lo que se deben abstener a los afectados que no me hayan hecho una consulta personal. No obstante, como secretario y asesor jurídico de la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas, es mi responsabilidad proteger y advertir a los asociados, como lo es el colectivo de Oliva desde la fundación de la Plataforma. Hoy mismo, en una agradable conversación, la Sra. Presidenta me ha acordado esa obligación. Y también, por supuesto, debo informar adelantándome a los acontecimientos en virtud de mi carácter de Abogado de la asociación de vecinos, pues continúo en ese carácter según también acaba de decirme la Sra. Presidenta en la misma conversación.
Y en lo que se refiere a advertencias y cuidados, cuando antes he aludido a dos tipos de situaciones en las que los afectados se pueden quedar sin nada, añado que esa nada no puede prolongarse indefinidamente porque las ocupaciones del dominio público, o bien se legalizan mediante concesión, o bien serán objeto de recuperación posesoria que terminará con algo tan triste y doloroso como una demolición.
Cierto que no estuve presente en la recientísima asamblea donde se habló de todo, a fin de informar a los vecinos en estos mismos términos, lo que habría sido mucho más práctico y, en su caso, habría permitido que los afectados llevaran sus papeles sin esperar a más, ya que cada minuto cuenta. Debo decir en mi descargo que mi ausencia se debió a que, pese a mi carácter de Abogado de la asociación (y de la Plataforma), no fui invitado.
José Ortega
Abogado
Costas Marítimas 