LA REFORMA DE LA LEY DE COSTAS Y EL TERCERO HIPOTECARIO (O COMO DEJAR A CANARIAS PASANDO LA MANO POR LA PARED)

septiembre 21, 2012

@abogadodelmar

Me piden desde Canarias que opine sobre la reforma propuesta por el Gobierno de la disposición transitoria primera, apartado tercero, de la ya famosa ley de costas.

Este precepto recoge la situación de los terrenos que quedan incluidos dentro del dominio público cuando el deslinde tramitado con arreglo a la ley de costas vigente es el único existente. Esta situación resulta frecuente en Canarias, donde la gestión de los deslindes fue particularmente negligente hasta 1988. El deficiente tratamiento asignado por la ley a estos territorios ya fue analizado por este Letrado en la propuesta de enmienda a la ley de navegación marítima, que se acompaña como anexo, que proponía un texto alternativo y más favorable a los interesados para la Disposición Transitoria Primera, apartado tercero, de la ley de costas.

En resumen, la redacción vigente de ese precepto no reconoce derecho alguno a los titulares de espacios que queden comprendidos dentro del primer deslinde, lo que implica una presunción gratuita y no justificada de que las ocupaciones tuvieron lugar en momentos en los que los terrenos en cuestión eran ya demaniales. Esto carece de sentido puesto que el concepto legal de dominio público ha experimentado continuas expansiones desde su primera definición en la ley de puertos de 1880, por lo que es perfectamente posible que ocupaciones localizadas en espacio demanial con arreglo a las definiciones actuales se encontraran perfectamente fuera de él en el momento de producirse, con lo que nos encontraríamos con ocupaciones legales que la ley tiene por ilegales.

El sentido de la reforma propuesta por el Gobierno es el de salvar los derechos de los ocupantes cuyos títulos estén amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que deja son resolver la inmensa mayoría de los casos, al menos en Canarias, por los motivos que a continuación se exponen.

En primer lugar, la desafortunada realidad es que en Canarias existe un sinnúmero de ocupaciones, tanto en la costa como en el interior, que carecen de documento público que acredite la propiedad. Esto se debe a razones tanto históricas como geográficas que serían largas de explicar pero que pueden resumirse en que de un lado Canarias ha sido hasta la mitad del siglo XX un territorio de conquista colonizado por derecho de ocupación lo mismo que sucedió en épocas muy anteriores en el continente, y de otro lado en la singular aridez y soledad de muchos de sus parajes, no ansiados por nadie excepto por pioneros con hambre que establecieron en su momento poblaciones de pescadores en espacios remotos y  humanizaron con ello el paisaje.

El Parlamento no debería dar la espalda a esta realidad legislando de forma uniforme para todo el Estado. De la misma forma que el anteproyecto de reforma retira del dominio público a determinados núcleos de población o asigna un estatuto especial a la isla de Formentera, así también debería tener en especial consideración los problemas particulares del archipiélago canario en lo tocante a los casos mencionados.

En segundo lugar, la referencia al artículo 34 de la Ley Hipotecaria se supone que traslada la misma referencia del artículo 6.3 de la ley de costas de 1969, que establecía el carácter demanial de determinados espacios salvo los derechos amparados por dicho precepto.

El artículo 34 LH recoge el concepto de la buena fe pública registral y alude a que será sostenido en su posesión el tercero que adquiere a título oneroso y de buena fe de quien aparecía como titular en el Registro de la Propiedad. Este precepto constituye una herramienta para privilegiar el registro e incentivar la inscripción de las fincas, que en nuestro derecho es voluntaria. Protege al tercero que adquiere a título oneroso (es decir, pagando un precio) porque la compra de un inmueble es un acto voluntario que requiere una contraprestación económica y la finalidad del registro de la Propiedad es dar garantías al tráfico de los bienes inmuebles, en este caso asegurando que no será privado de su adquisición aquél que compre de quien tenga inscrito a su nombre.

Esta cautela, en cambio, no es precisa en favor de quienes adquieren a título lucrativo, es decir, mediante herencia o donación, porque éstos últimos no necesitan confiar en las garantías del Registro al ser la herencia un hecho automático que no requiere una opción personal del heredero (con la salvedad de la opción del heredero de repudiar la herencia, que nada tiene que ver con la falta de fiabilidad del registro de la Propiedad, sino con la existencia de deudas en la masa hereditaria).

El artículo 34 LH no es, en cambio, un precepto pensado para regular los derechos adquiridos por los ciudadanos frente al Estado, ya que entre uno y otro no pueden darse los conflictos e incertidumbres que tiende a resolver el principio de buena fe pública registral. A juicio de este Letrado, la incorporación del precepto en cuestión al artículo 6.3 de la ley de costas de 1969 supuso una falta de técnica legislativa y es el artículo 38 y no el 34 de la Ley Hipotecaria el que debería haberse citado en aquel precepto. Se refiere el artículo 38 a la presunción de titularidad civil de quienes tienen su título inscrito en el Registro, es decir, que, salvo prueba en contrario, quien tiene aparece como titular inscrito es efectivamente dueño del bien.

A la vista está la diferencia entre ambos preceptos: Mientras que el artículo 34 ampara únicamente a quien adquirió a título oneroso e inscribió su título, el 38 ampara a todos los titulares. Dicho de otro modo: El primero de aquellos artículos excluye a quienes adquirieron mediante herencia o donación.

El artículo 6.3 de la ley de costas de 1969 buscaba simplemente respetar los derechos adquiridos por quienes fueran titulares indiscutibles de bienes afectados por el deslinde. Por eso, bajo mi punto de vista, debía haber salvado los derechos de los titulares amparados por el artículo 38 LH (que protege a todos los titulares inscritos) y no de los protegidos por su artículo 34 (que excluye a herederos y donatarios). No parece que haya base ni legal ni moral para que quienes compraron bienes que posteriormente pasen a formar parte del dominio público tengan más privilegios que quienes heredaron o recibieron en donación estos mismos bienes.

De conformidad con esta realidad, se produjo un hecho curioso y muy significativo en la práctica de los deslindes de la ley de costas de 1969. En las correspondientes resoluciones aprobatorias, se afirmaba de forma constante y repetitiva que el Estado  se abstendría de actos posesorios sobre los bienes amparados por los artículos 1 y 38 LH, cuando con arreglo al tan mencionado artículo 6.3 de la ley de costas de 1969 se deberían haber mencionado únicamente los bienes protegidos por el artículo 34 LH. Es de suponer que esta costumbre obedece a que la racionalidad aconseja proteger a todos los titulares aunque la ley protegía sólo al llamado tercero hipotecario, beneficiado por la buena fe pública registral, con exclusión de herederos y donatarios.

Esto conduce a una importante distorsión del derecho con motivo de la disposición transitoria primera, apartado segundo de la ley de costas, que se refiere precisamente a este caso: El precepto reconoce ciertos derechos a los titulares de terrenos que no pudieron ser ocupados por el Estado al estar comprendidos en el artículo 6.3 de la ley de costas de 1969 y por tanto protegidos por el artículo 34 LH, pero la realidad es que las órdenes de aprobación de los deslindes son del tenor que se dice, es decir, que amparan a todos los titulares inscritos en base a los artículos 1 y 38 LH, y no sólo a los amparados por la buena fe pública registral. Esta distorsión sitúa al Estado en una posición complicada al no quedar claro qué hacer con quienes heredaron o recibieron mediante donación (que no están protegidos conforme a la DT Primera.2 de la ley de costas pero sí lo están por actos administrativos firmes de aprobación de los deslindes).

El sentido de la reforma propuesta por el Gobierno pretende una solución continuista con el artículo 6.3 de la ley de costas de 1969 y armónica con la DT Primera.2 de la vigente ley de costas, al remitirse una vez más al artículo 34 LH y no a su artículo 38. Al hacerlo de esta manera, considera este Letrado que el Gobierno está reproduciendo y amplificando la mala técnica legislativa del legislador de 1969.

Considero, por tanto, que la reforma debería orientarse de un lado hacia el tratamiento especial del territorio canario, teniendo en cuenta su indiscutible singularidad histórica, cultural y geográfica, y por otro a la unificación de todos los afectados que resulten ser titulares inscritos en el registro de la propiedad mediante la sustitución de la referencia al artículo 34 LH por otra a su artículo 38. Es de interés igualmente que se revise la propuesta de enmienda a la ley de navegación marítima que corre adjunta con su propuesta de redacción alternativa de la DT Primera.3 de la ley de costas.

José Ortega

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José Ortega

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Una respuesta to “LA REFORMA DE LA LEY DE COSTAS Y EL TERCERO HIPOTECARIO (O COMO DEJAR A CANARIAS PASANDO LA MANO POR LA PARED)”

  1. Ana Llácer said

    No solo el heredero y donatario se están quedando fuera del Registro de la Propiedad. También lo hacen las ventas,autorizadas por Notario nota simple del día en mano, de la que no resulta nada contrario a su realización, y liquidadas religiosamente en Hacienda, y dotadas de recibo de contribución, por una interpretación completamente sobredimensionada del art. 31.1 del Reglamento de la Ley de Costas, refrendada por el Tribunal Supremo (así lo recoge, entre otras,la R.D.G.R.N. 6 de octubre de 2008, que exigen el certificado de Costas de que la vivienda transmitida no invade el dominio público. El artículo habla de la inmatriculación pero la jurisprudencia lo ha extendido a toda transmisión que genera una nueva inscripción de fincas ya inmatriculadas. Ello, juntamente con la corruptela de Costas de no expedir el certificado cuando solo hay un expediente de deslinde iniciado, aunque su tramitación por iniciarse antes de la reforma que establece el plazo de 24 meses para su notificación a los afectados (Art. 12 L.C.) se perpetúan por los siglos de los siglos, y no hay ningún deslinde, no solo carente de firmeza, sino ni siquiera aprobado.

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