POR QUÉ HAY QUE REFORMAR LA SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN

mayo 16, 2012

Cuestiones muy tontas de la servidumbre de protección

Lo que saben los ciudadanos de la servidumbre de protección es que es una franja de terreno en la que no se puede construir nada nuevo ni ampliar lo construido. Cada uno de los conflictos originados en torno a ella tiene que ver con el derecho a construir y sobre todo con el derecho a reformar, que padece una frontera borrosa entre lo que se puede y lo que no se puede hacer.
Lo que creo que muchos ignoran es que en la servidumbre de protección el uso residencial está prohibido. Sí, prohibido. Significa que no puede haber nadie viviendo en ese espacio. Podrá haber talleres de reparación de automóviles, expendedurías de carne de caballo o farmacias, pero no viviendas.
¿Cómo es, entonces, que todo el mundo continua viviendo en sus casas a pesar de que se encuentren en esa franja de protección? Merced a los derechos transitorios recogidos en la ley de costas. De la misma forma que se toleran los edificios construidos legalmente antes de su entrada en vigor, también se toleran los usos residenciales cuando eran anteriores.
En cierta ocasión me tocó defender a un colectivo de casi mil familias enfurecidas porque una obra pública en Bellreguard había dejado las torres de primera linea dentro de la servidumbre de protección. En aquellas fechas se había prendido fuego en Madrid al edificio Windsor y en las asambleas se consideraba con horror la posibilidad de que alguna de las torres sufriera un siniestro similar y hubiera de ser demolida, en cuyo caso, con arreglo a las disposiciones transitorias de la ley de costas, ya no podría ser objeto de reconstrucción. Pero eso no era exactamente así. De forma sorprendente, la ley sí que admite la reconstrucción de esos edificios, pero no la continuación de su primitivo uso residencial, puesto que la demolición habría roto el vinculo con una situación anterior a la ley de costas y por tanto con el derecho transitorio. En tal caso, entraría a aplicarse con toda su gloria y todo su esplendor la prohibición de uso residencial. La ley, entonces, no rechazaría que los edificios se destinaran a oficinas, por ejemplo, pero definitivamente dentro de ellos no se podría pernoctar, hacer la cena o ver la tele (por supuesto nada de sexo).
Reconozco que en España sabemos hacer muchas cosas además de servir calamares a la romana, pero esas otras cosas ocupan un espacio modesto en el PIB si lo comparamos con el turismo, cuyos componentes fundamentales son efectivamente dichos calamares a la romana, el sol y las tumbonas. Por cierto que el turismo es la única actividad económica que no debe temer a la deslocalizacion. Había una fabrica de Nokia en el Reino Unido. Daba trabajo a muchas familias y todo iba bien hasta que un día decidieron cerrarla y salir pitando para Rumania porque allí era más barato producir. Los rumanos se pusieron tan frenéticos de alegría que incluso pusieron una vía férrea especial para la nueva fábrica. El otro día escuché en la BBC que Nokia había decidido cerrar la planta y trasladarse a donde podéis imaginar, es decir, a ese país tan comunista como capitalista llamado China, y habían dejado a los rumanos pasando la mano por la pared.
Esto es algo que no puede suceder con el sol ni con la playa, lo que confirma la necesidad de que nuestra patria afiance un negocio turístico que siempre se a a quedar aquí. Resulta evidente que en el presente contexto de recesión económica esa necesidad se centuplica e imagino que ésta es una buena causa de que el Ministro Cañete haya decidido flexibilizar la ley de costas para permitir más negocio en las playas.
Pues bien, atendamos ahora, queridos amigos, al dibujo teórico del litoral que quiere la ley de costas: Dentro del dominio público los usos residenciales están prohibidos, pero también lo están en una franja de cien metros situada a continuación. Digo cien metros, y digo bien porque la servidumbre de protección de veinte metros es excepcional y también obedece a derechos transitorios que aquí seria algo latoso explicar.
El dominio público carece de anchura fija, pero puede extenderse profundamente al interior. En La playa de El Saler, por ejemplo, puede alcanzar unos doscientos metros de anchura, y he visto una línea en Lanzarote bastante más al interior. Sumemos a ello los cien metros de la servidumbre de protección y tendremos una imagen de lo que los padres de la ley de costas querían para nuestro litoral: Que no hubiera alma humana que pudiera vivir en una media de doscientos metros de la orilla. A margen de la bondad medioambiental de ese esquema, la pregunta es si eso es algo que tenga sentido en un país que vive o pretende vivir del turismo.
Ved nuestras costas. Vedlas saturadas de construcciones hasta el borde del mar. Ved cómo la densidad de población en primera línea supera a la de cualquier otro segmento del territorio ¿no percibís un nuevo y adorable ejemplo del foso entre la España oficial y la España real? ¿Quién diría que esas aglomeraciones urbanas y humanas se dan en un país que tiene prohibido todo uso residencial en los primeros doscientos metros de costa como media?
Puedo contaros algunas situaciones aún más singulares. Si tenéis una vivienda en servidumbre de protección ni se os ocurra acometer una obra concienzuda de reforzamiento de pilares, porque en el marco de la borrosa frontera a la que me he referido antes, os dirán que la obra está prohibida y os ordenaran (aunque esto sea arquitectónicamente imposible) volver a dejar los pilares en su primitivo estado de deterioro. El motivo es claro: el propósito de la ley es que estos edificios se vayan cayendo poco a poco hasta que en un momento idealizado del futuro toda la anchura fe la servidumbre de protección se transforme en un prado, un arenal o un pedregal que se asemeje lo más posible a su estado en lo tiempos de Adán y Eva.
Pero entretanto los que están delante, es decir, los que han conseguido la concesión de la disposición transitoria primera, apartado primero, habiendo consolidado su derecho a permanecer no ya en la servidumbre de protección sino en el dominio público, podrán desde luego reforzar pilares, reconstruir sus muros perimetrales y todo lo que sea preciso para ejercer su derecho a permanecer viviendo en aquel edificio durante los próximos sesenta años.
¿Percibís la absurda contradicción? Los edificios situados en el dominio público, en un suelo que con razón o sin ella pertenece a todos, podrán ser reformados, reforzados, adecentados y reconstruidos, mientras que los situados sobre propiedad privada aunque sujetos a la servidumbre de protección deberán experimentar una decadencia forzada hasta que sus habitantes se vean obligados a escapar de allí por miedo a que el techo se les venga encima y hasta que acto seguido sobrevenga la total y definitiva ruina. Así nos encontraremos con un paisaje surrealista en el que el proteccionismo del Estado habrá dado lugar a una florida y pujante primera línea de viviendas sobre la arena a cuya espalda, en una extensión de cien metros, se extenderá un baldío pelado y solitario.
No sé si esto es lo que había en la cabeza de los señores y las señoras que inventaron la ley de costas, pero no cabe duda de que es la consecuencia de sus pensamientos.
Por eso he pedido al Director General de Costas que al redactar la reforma tenga en cuenta esta situación, se pregunte si un país que vive del turismo en la playa puede mantener la prohibición de uso residencial de la franja costera, y que actúe en consecuencia.

José Ortega
Abogado joseortega@costasmaritimas.es

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23 comentarios to “POR QUÉ HAY QUE REFORMAR LA SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN”

  1. werwer said

    “ Resulta evidente que en el presente contexto de recesión económica esa necesidad se centuplica e imagino que ésta es una buena causa de que el Ministro Cañete haya decidido flexibilizar la ley de costas para permitir más negocio en las playas.”

    ¿Realmente crees que permitiendo construir en la zona de servidumbre se van a crear 6 millones de puestos de trabajo que nos salven de la crisis?¿No podría ser más probable que eso solo sirva para incrementar el patrimonio del político a base de comisiones de unos pocos empresarios?

    “y tendremos una imagen de lo que los padres de la ley de costas querían para nuestro litoral: Que no hubiera alma humana que pudiera vivir en una media de doscientos metros de la orilla”

    Si la playa tuviera 300 metros de anchura, lo cual constituiría una belleza abrumadora que de por sí atraería al turismo ¿por qué habría que reducirla a 100 o 20?

    “¿Quién diría que esas aglomeraciones urbanas y humanas se dan en un país que tiene prohibido todo uso residencial en los primeros doscientos metros de costa como media?”

    Eso es porque la Ley de Costas se aprobó demasiado tarde, y los deslindes se han efectuado mucho más tarde aún. Por eso y también porque hay que reconocer que las administraciones no han sido capaces de vigilar y supervisar las costas a la vez que los políticos locales costeros en su afán de prevaricar y cohechar han movido todos los hilos posibles para, empuñando la falsa bandera del empleo, hacer de su costa un ladrillo de 20 alturas.

    “Pero entretanto los que están delante, es decir, los que han conseguido la concesión de la disposición transitoria primera, apartado primero, habiendo consolidado su derecho a permanecer no ya en la servidumbre de protección sino en el dominio público, podrán desde luego reforzar pilares, reconstruir sus muros perimetrales y todo lo que sea preciso para ejercer su derecho a permanecer viviendo en aquel edificio durante los próximos sesenta años.”

    Si, pero en teoría dentro de 60 años vendrá la pala y reducirá la vivienda a cenizas. A estas personas se les dio esa prebenda por aquello de que estaba amparada su propiedad por una sentencia judicial firme. Se les dio un plazo de 60 años para compensarles por los perjuicios causados por la sentencia judicial que más tarde quedó en entredicho. Pero en definitiva, no hay contradicción ninguna, en el 2048 todo acabará derribado.

    “Por eso he pedido al Director General de Costas que al redactar la reforma tenga en cuenta esta situación, se pregunte si un país que vive del turismo en la playa puede mantener la prohibición de uso residencial de la franja costera, y que actúe en consecuencia”

    Dios nos pille confesados. Ese argumento es pura demagogia En primer lugar edificar en la primera línea de playa solamente beneficiará a unos pocos propietarios y nada al Estado y a la economía. En segundo lugar estoy convencido de que la única manera de mantener el nivel de turismo en España pasa precisamente mantener la costa lo más virgen posible, porque en el momento en el que los turistas se encuentren playas masificadas, elegirán otros países como destino turístico que sean más respetuosos con el medio ambiente.

  2. […] Fuente COSTASMARITIMAS Cuestiones muy tontas de la servidumbre de protección […]

  3. Fede Aniorte said

    El concepto de belleza abrumadora es tan subjetivo, Werner. Fíjate tú por dónde, para mí el demagogo eres tú. Y por lo que parece, las ideas estejanovistas que predicas tienen sus días contados,para el bien de muchas personas y de forma inocua para otros que absurdamente iniciarían una nueva guerra en pos de demolerles la casa a los primeros. La ignorancia cultural está fea. Pero ignorar el sufrimiento ajeno, permitirlo y fomentarlo es propio de canallas. Es ignorancia al cuadrado porque no sólo no conoce, sino que da de lado.

  4. Fede Aniorte said

    Deberías predicar con el ejemplo y demoler tu propia casa, gritando a los cuatro vientos los kilómetros que la separan del mar.

  5. Pedro Bea said

    Somos propietarios de un edificio que consta de 5 viviendas y un local comercial en primera linea en Mallorca y que se halla en la franja de servidumbre de protección ( en nuestro caso es de veinte metros ya que es zona urbana consolidada). el edificio se construyó en 1957 y su estado ya no es muy bueno ni esteticamente aceptable.Tampoco es parte de un encantador pueblo de pescadores, sino que todos los edificios son de construcción relativamente moderna.El otro dia un inversor alemán nos ofreció adquirirlo para derribarlo y edificar viviendas y locales de lujo, manteniendo por supuesto la misma edificabilidad.Pero he aquí que topamos con la ley de costas y se va al “carajo” el empleo,la mejora y el beneficio (aparte creo yo que mis derechos).
    Espero que se elimine esta barbaridad y sean consecuentes.

  6. werwer said

    Cansado estoy de repetirlo: por cada persona que desea conservar su casa sobre la playa hay 1 millón que desa que se eche abajo para que todos podamos disfrutar de la costa, y no solo unos pocos: es lo que se denomina interés general, y claro está que muchas veces es dañino para el particular, pero ese es uno de los problemas de vivir en una democracia.

    PD: otra cosa es el tema de la compensación que da la Ley de costas, que puede que no sea justa para los que compraron junto al mar de buena fé antes del 88.

  7. Fede Aniorte said

    El interés general fue lo que llevó a Hitler al poder en plena democracia. Me queda claro que no me equivoco en lo que he dicho arriba. Hay una masa que ignora la realidad y el sufrimiento. Estamos de suerte en que esa brutal (los animales son más humanos) ansia de demolición, se le corten los pies.

  8. Zenman said

    Es evidente werwer que no tienes una casa en la playa.Supongo que ni tu ni tus amigos. Según tú, todos los que tienen una casa en la playa son unos prevaricadores. Mira.. menos mal que a personajes como vosotros la democracia los ha retirado de enmedio.Por cierto, espero que te derriben la tuya.Me molesta su sombra.

  9. werwer said

    No he leido ningún argumento de peso aún. Solo he leido que la democracia es de nacis y que tener una playa privada es lo más justo del mundo. Son muchos, los que al igual que yo, queremos que España siga siendo un lugar habitable con un medio ambiente aceptable. Si ahora se cambia la Ley, dentro de 8 años se volverá a cambiar. Con el medio ambiente ya no se juega.

  10. Fede Aniorte said

    Werwer, eres un auténtico demagogo, si no algo peor. La democracia no es de nazis: el interés de muchos puede estrangular los derechos de unos pocos y eso es HISTORIA.

    Sabemos que sois muchos pero afortunadamente ya no vais a poder hacer el nazi con nosotros. ¿Quién juega con el medio ambiente? ¿Quién dice que las playas privadas son lo más justo del mundo? Los argumentos que se exponen aquí nunca te van a satisfacer tu afán de demolición. Vete a vivir a una cueva si eres tan íntegro.
    Esperemos que las modificaciones que se realicen en la ley blinden los derechos legítimos de los pequeños propietarios que como dice el informe Auken (eurodiputada verde danesa), no hacen ningún daño al medio-ambiente.

    Con la de barbaridades que se toleran… ¿Conocías la isla de Escombreras en Cartagena? ¿Sabías que se ha construído un puerto allí que ha unido la isla con tierra para descarga de derivados del petróleo? Eso lo ha permitido tu estupenda ley a la vez que arremete contra mi casa que es de 1978 y las de mis vecinos que son de mil ochocientos noventa. Y están a más distancia del mar que las casas que hay a 50 metros y que sí son legales según la Ley del 88.

    Seguro que ninguno de los argumentos de este documental te convence:

  11. Zenman said

    Es evidente que se han cometido muchas tropelías de mal gusto, pero el derecho de propiedad es sagrado. Lo que es estúpido es pretender arrasar con todas las edificaciones de la costa por puro eco-talibanismo. No contentos con crear 5.000.000 de parados se pretendía arrasar toda la costa española privando al pais de su primera y casi única industria. Por supuesto que se pueden hacer las cosas mejor, pero no gobernando desde la estupidez la radicalidad y el fanatismo. No servis para gobernar un país porque careceis de sentido común y sois pura demagogia.Ya lo dijo Churchill, los fascistas del mañana se llamaran así mismos antifascistas.Cuanta tontería.

  12. werwer said

    Las barbaridades ya cometidas no deben justificar otras barbaridades. La demagogia es decir que derribando las edificaciones actualmente ilegales se vaya a hundir el turismo en España, cuando es posible que ocurra lo contrario.

    Lo que debería ocurrir con los propietarios de edificaciones anteriores a la Ley es que se les expropiase.

    Ya desgranaré el documental más adelante. De momento me ha llamado mucho la atención la música melodramática.

    De las instituciones europeas mejor no hablamos. Son capaces de obligar a España pagar el premio de la Loteria Nacional a todos los compradores de billetes no premiados. Total, como ellos no ponen un euro, así se quitan el muerto de encima.

    • Fede Aniorte said

      Con la de injusticias y barbaridades que hay en el mundo, lo que no entiendo es qué haces perdiendo el tiempo aquí. No sé ni para qué te llamo nazi, no captas por qué. Si al término “socialismo” se le antepone “nacional”… Si te quedase algo de sentido crítico real, no apoyarías decisiones políticas sin saber las consecuencias. En eso se basa el totalitarismo en la práctica. En algún momento una propuesta política recibe apoyo de la masa y luego no hay forma de echarla atrás. Podrías pensar que eso es precísamente lo que buscamos nosotros. Pero nosotros somos un colectivo de personas cuyas propiedades eran legales antes de 1988. Nosotros sólo queremos que nos dejen vivir en paz donde siempre hemos vivido legalmente. No aspiramos a más. ¿Te das cuenta de que, según tu razonamiento, si se expropia a los “propietarios de edificaciones anteriores a la Ley” no quedarían en España más casas en pie que las posteriores a 1988, independientemente de dónde se encuentren? ¿Te das cuenta de que Venecia u Holanda deberían ser sepultadas si la actual Ley de Costas española se aplicase a nivel europeo? ¿Realmente entiendes lo salvaje que es expropiar la casa a una familia cuando hay casas al lado que están más cerca del agua y son legales porque al funcionario de turno le salió de sus c*j*n*s trazar así el deslinde? ¿Has oído hablar de las concesiones? ¿Sabías que la compensación económica por expropiación se camufla con la concesión? ¿La música, la lotería…? ¿Te parece respetuoso comentar la música sin haberte parado a ver el documental? ¿Te has hecho examinar por un logopeda? Lo triste es que esos razonamientos de pista de coches de choque que tanto abundan en nuestra sociedad lleguen a influir en el destino de un país

  13. Zenman said

    Si, estaría bien que se las expropiase, a precio de mercado y al contado. Con más deuda alemana.

  14. werwer said

    1) Si leemos el diccionario tenemos que Nacismo = fascismo + antisemitismo, y fascismo = actitud autoritaria y antidemocrática. Creo que todo eso poco tiene que ver con el socialismo nacional.
    2) Ando por aquí porque me gusta mucho como escribe Ortega y lo que escribe, aunque no lo comparta a veces.
    3) Yo no querría dejar sin nada a los compradores anteriores a 1988, habría que expropiarles. Y a los que compraron después habría que derribarles pasándoles el cargo del derribo. Hay que velar por que todo se aplique así por igual a todos.
    Cierto es que parece inviable expropiar a todos los propietarios, España no se lo puede permitir ahora, aunque otrora pudo, basta con observar los numerosos aeropuertos fantasmas construidos en España. Quizás la solución ahora podría pasar por imponer sanciones más elevadas a los agentes destructores del medio ambiente costero para ir obteniendo fondos para pagar las expropiaciones, aunque tendríamos el inconveniente de que los agentes contratarían buenos abogados como el autor del foro y visto lo visto, al Estado lo dejarían sin un euro, jaja.
    4) Los deslindes habrían de tener los mismos criterios para todos, y si hay que derribar un hotel de 12 plantas a la par que la caseta de aperos, pues se derriba. Pero claro, luego se meten los políticos y agarra y vámonos.
    5) Si me parece respetuoso llamar a la música melodramática “música melodramática”. Desde luego que no se trata de una canción de Rock.
    6) Lo que es una pena es que nos estamos cargando el país con tanto ladrillo. Ya hay playas, que mejor ni pisarlas. Me relajo mejor en mi casa mirando un acuario..

  15. Antonio Luis García Martínez said

    Simplemente porque dentro de la servidumbre de protección existen: edificios enteros, casas, solares… propiedades legalmente adquiridas y la Ley de Costas no solo No respeta la propiedad privada sino que ademas elimina el registro de la propiedad en la costa y va contra el artículo 33 de la Sonstitución Española entre otros

  16. Antonio Luis García Martínez said

    Simplemente porque dentro de la servidumbre de protección existen: edificios enteros, casas, solares… propiedades legalmente adquiridas y la Ley de Costas no solo No respeta la propiedad privada sino que ademas elimina el registro de la propiedad en la costa y va contra el artículo 33 de la Sonstitución Española entre otros.

  17. Fede Aniorte said

    Dije anteponer: “nacional” a “socialismo”. No hablé de socialismo nacional aunque lo uno pueda derivar en lo otro. La definición de la RAE tampoco deja muy claro cómo se inicia y como arraiga dicho sistema político,
    Esa tergiversación es producto de un afán demagógico o de la propia comedura de tarro, que permite que se cierre los ojos ante el daño que se hace a personas con derechos legítimos. Al tiempo que sacrifica un chivo expiatorio que seda la necesidad real de justicia.

    Si siguieses mímimamente a Ortega en este ámbito como afirmas, deberías ser consciente de lo imposible de tu pretensión de expropiación “humanizada”, El Estado o bien expropia de forma que el afectado paga hasta el derribo, o bien “compensa” por medio de concesión revocable ad libitum.
    Es un argumento que está omnipresente cuando José Ortega escribe (o habla) de la problemática legal costera en España.

    Si la ley se aplicase por igual (es decir, si el deslinde se trazase aplicando el mismo criterio a todos),tendrían que derribar (o expropiar) el cuádruple de lo que hay oficialmente afectado. Al menos así es en mi zona. ¿Cómo va a pagar el Estado todas esas compensaciones? Si quiere meter en concesión a todas las propiedades que deberían estar afectadas, habría un levantamiento popular.

    Por lo que dices del acuario, no me da la impresión que tengas conocimiento de primera mano de esta realidad. Te sugeriría que eches un vistazo al documental (de Ortega para más datos) y no te dejes llevar por el melodramatismo de la música sino por las imágenes y las palabras.

  18. werwer said

    Por derribar, habría que derribar toda las construcciones de la manga del mar menor, que salvo la montañita todo es dominio público…Ciertamente es un problema económico y político descomunal.

    Y ciertamente tenemos una ley inconstitucional en el sentido de que no respeta la propiedad privada anterior al 1/1/88

    Como arreglar esto: habría que esperar a un nuevo boom económico que permitiera expropiar de forma humanizada y a un precio razonable las viviendas ánteriores a la ley que están fuera de ordenación. Hemos construido autopistas inútiles, aeropuertos inútiles, tranvías inútiles, a.v.e.s. inútiles, empresas públicas inútiles…¿no vamos a poder expropiar las viviendas ilegales a precio actual de la crisis?

  19. Fede Aniorte said

    Vislumbro algo más de lucidez. Pero no hay pasta para pagar todo lo que habría que derribar. Y lo que no puedes ser es idealista pretendiendo derribar La Manga entera (por más razón que tengas objetivamente, porque está construida sobre la duna) para luego obcecarte con cuatro gatos que eran efectivamente legales antes de 1988.

  20. Fede Aniorte said

    … dejando en pie un monstruo de unas proporciones que dejan a El Algarrobico a la altura del betún.
    Mientras España permite que se haga desaparecer la isla de Escombreras para construir un puerto de descarga de crudo y otras barbaridades (tan sólo en mi zona ya hay para llorar), ¿qué persigue echando de sus casas a gente que no hace daño a nadie, ni tampoco al medioambiente – como reivindica Auken?
    Me parece una hipocresía brutal y quien favorece esa expropiación ridícula o no es buena gente o se deja lavar el cerebro.

  21. Elena said

    Over zealous building control with regards to the coast will choke economic growth.

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